Проблеми інвестування житлового будівництва з використанням довірчих цінних паперів
В статті розглянуто деякі проблеми функціонування фондів операцій з нерухомістю. Проаналізовано варіанти класифікації діяльності управителів фондів з урахуванням світового досвіду. Особливу увагу приділено механізмам обчислення показника чистих активів фонду....
Збережено в:
| Дата: | 2007 |
|---|---|
| Автори: | , |
| Формат: | Стаття |
| Мова: | Ukrainian |
| Опубліковано: |
Кримський науковий центр НАН України і МОН України
2007
|
| Назва видання: | Культура народов Причерноморья |
| Теми: | |
| Онлайн доступ: | https://nasplib.isofts.kiev.ua/handle/123456789/107932 |
| Теги: |
Додати тег
Немає тегів, Будьте першим, хто поставить тег для цього запису!
|
| Назва журналу: | Digital Library of Periodicals of National Academy of Sciences of Ukraine |
| Цитувати: | Проблеми інвестування житлового будівництва з використанням довірчих цінних паперів / Н.І. Гордієнко, І.Г. Чалий // Культура народов Причерноморья. — 2007. — № 117. — С. 23-26. — Бібліогр.: 8 назв. — укр. |
Репозитарії
Digital Library of Periodicals of National Academy of Sciences of Ukraine| id |
nasplib_isofts_kiev_ua-123456789-107932 |
|---|---|
| record_format |
dspace |
| spelling |
nasplib_isofts_kiev_ua-123456789-1079322025-02-23T18:11:58Z Проблеми інвестування житлового будівництва з використанням довірчих цінних паперів Гордієнко, Н.І. Чалий, І.Г. Проблемы материальной культуры – ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ В статті розглянуто деякі проблеми функціонування фондів операцій з нерухомістю. Проаналізовано варіанти класифікації діяльності управителів фондів з урахуванням світового досвіду. Особливу увагу приділено механізмам обчислення показника чистих активів фонду. В статье рассмотрены некоторые проблемы функционирования фондов операций с недвижимостью. Проанализированы варианты классификации деятельности управителей фондов с учетом мирового опыта. Особенное внимание уделено механизму вычисления показателя чистых активов фонда. Some problem of the fund of the operation with the real estate functioning are highlighted. The ways of the fund manager's activities classification are analyzed. The emphasis is given to the mechanism of the calculation of the net assets of the fund. 2007 Article Проблеми інвестування житлового будівництва з використанням довірчих цінних паперів / Н.І. Гордієнко, І.Г. Чалий // Культура народов Причерноморья. — 2007. — № 117. — С. 23-26. — Бібліогр.: 8 назв. — укр. 1562-0808 https://nasplib.isofts.kiev.ua/handle/123456789/107932 uk Культура народов Причерноморья application/pdf Кримський науковий центр НАН України і МОН України |
| institution |
Digital Library of Periodicals of National Academy of Sciences of Ukraine |
| collection |
DSpace DC |
| language |
Ukrainian |
| topic |
Проблемы материальной культуры – ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ Проблемы материальной культуры – ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ |
| spellingShingle |
Проблемы материальной культуры – ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ Проблемы материальной культуры – ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ Гордієнко, Н.І. Чалий, І.Г. Проблеми інвестування житлового будівництва з використанням довірчих цінних паперів Культура народов Причерноморья |
| description |
В статті розглянуто деякі проблеми функціонування фондів операцій з нерухомістю. Проаналізовано варіанти класифікації діяльності управителів фондів з урахуванням світового досвіду. Особливу увагу приділено механізмам обчислення показника чистих активів фонду. |
| format |
Article |
| author |
Гордієнко, Н.І. Чалий, І.Г. |
| author_facet |
Гордієнко, Н.І. Чалий, І.Г. |
| author_sort |
Гордієнко, Н.І. |
| title |
Проблеми інвестування житлового будівництва з використанням довірчих цінних паперів |
| title_short |
Проблеми інвестування житлового будівництва з використанням довірчих цінних паперів |
| title_full |
Проблеми інвестування житлового будівництва з використанням довірчих цінних паперів |
| title_fullStr |
Проблеми інвестування житлового будівництва з використанням довірчих цінних паперів |
| title_full_unstemmed |
Проблеми інвестування житлового будівництва з використанням довірчих цінних паперів |
| title_sort |
проблеми інвестування житлового будівництва з використанням довірчих цінних паперів |
| publisher |
Кримський науковий центр НАН України і МОН України |
| publishDate |
2007 |
| topic_facet |
Проблемы материальной культуры – ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ |
| url |
https://nasplib.isofts.kiev.ua/handle/123456789/107932 |
| citation_txt |
Проблеми інвестування житлового будівництва з використанням довірчих цінних паперів / Н.І. Гордієнко, І.Г. Чалий // Культура народов Причерноморья. — 2007. — № 117. — С. 23-26. — Бібліогр.: 8 назв. — укр. |
| series |
Культура народов Причерноморья |
| work_keys_str_mv |
AT gordíênkoní problemiínvestuvannâžitlovogobudívnictvazvikoristannâmdovírčihcínnihpaperív AT čalijíg problemiínvestuvannâžitlovogobudívnictvazvikoristannâmdovírčihcínnihpaperív |
| first_indexed |
2025-11-24T06:08:12Z |
| last_indexed |
2025-11-24T06:08:12Z |
| _version_ |
1849650831233646592 |
| fulltext |
Проблемы материальной культуры – ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ
23
шения и гарантировать исполнение взаимных обязательств:
• ФФС создается только после утверждения полного комплекта строительной документации по объекту
строительства и получения застройщиком разрешения на строительство.
• Исключается продажа одной квартиры нескольким инвесторам. Инвестор имеет возможность забрать
деньги обратно до момента сдачи дома в эксплуатацию.
• Средства инвесторов, находятся на отдельном, специально открытом счете ФФС и банк-управитель не-
сет ответственность за их сохранность.
• Каждому выпуску облигаций Национальным рейтинговым агентством присваивается кредитный рей-
тинг - для этого уполномоченное Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку
рейтинговое агентство изучает деятельность компании за последние пять лет. Изучается возможность
застройщика выполнить свои обязательства – поскольку у покупателей нет возможности адекватно
оценить риски, связанные со строительством, за них это делает уполномоченное государством Рейтин-
говое агентство.
• В случае если одна облигация соответствует одной конкретной квартире, а не квадратному метру, пол-
ностью исключается возможность продажи одной квартиры нескольким инвесторам.
• Каждый выпуск облигаций регистрируется Государственной комиссией по ценным бумагам и фондо-
вому рынку.
Таким образом, вложения в крымскую недвижимость, несмотря на прогнозы относительно кризиса
рынка недвижимости в целом, все еще остаются наиболее безрисковыми вложениями (при уровне инфля-
ционного ожидания), несмотря на то, что при срочной необходимости ее реализация будет потеря стоимо-
сти порядка 10–30%, в зависимости от срока реализации, например, через фонды финансирования строи-
тельства (ФФС). Также под недвижимость банки охотно дают кредиты, хотя и оценивают заложенную не-
движимость по стоимости максимально быстрой реализации от 50 до 75%. Из этого следует, что вложение
средств в строительство недвижимости довольно выгодное инвестирование средств.
На основании выше изложенного можно полагать, что потенциальными покупателями, жилой недви-
жимости в курортной зоне АР Крым, могут стать: инвесторы - юридические и физические лица (резиденты
и не резиденты): цель - приобретение жилья с целью дальнейшей перепродажи; физические лица (резиден-
ты и не резиденты): цель – приобретение жилья для дальнейшей сдачи жилья в аренду; физические лица
(резиденты и не резиденты): цель - приобретение жилья для личного сезонного отдыха; физические лица,
среднего класса: цель - приобретение жилья для личного проживания (квартиры могут приобретаться как
лично, так и, например, государством для своих военных пенсионером и т.д.); государство, посредством
заключения договоров с застройщиками, для предоставления жилья военнослужащим и работникам право-
охранительных органов, а также пенсионерам данных служб.
Источники и литература
1. Большой коммерческий словарь / Под ред. Т.Ф. Рябовой. – М., 1996.
2. Завора Т.М. Становлення ринку житла на загальнодержавному та регіональному рівнях в Україні // Фі-
нанси України. – 2007. – № 1. – С. 87–95.
3. Кравченко В.І. Паливода К.В. Фінансування будівництва житла: Новітні тенденції. – К: Вид. Дім «Киє-
во-Могилянська академія» 2006. – 131 с. (ч.2)
4. Козлова О., Глушков А. Инвестиции в недвижимость в условиях рыночной экономики // Маркетинг. –
№ 6 (91). – 2006. – С. 104–113.
5. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. 5-е изд., пе-
рераб. и доп. – М., 2006.
6. Ринок житла Автономної республіки Крим у 2006 році. Статистичний збірник /Державний комітет ста-
тистики України. Головне управління статистики в Автономній республіці Крим; За редакцією О.І.
Пітюренко; Відповідальний за випуск О.Г. Колебаєва. – Сімферополь, 2007. – 72 с.
Гордієнко Н.І., Чалий І.Г.
ПРОБЛЕМИ ІНВЕСТУВАННЯ ЖИТЛОВОГО БУДІВНИЦТВА
З ВИКОРИСТАННЯМ ДОВІРЧИХ ЦІННИХ ПАПЕРІВ
За даними, оприлюдненими на сайті Держкомфінпослуг, станом на лютий 2007 року, шість товариств
отримали дозвіл на право здійснення емісії сертифікатів фондів операцій з нерухомістю (ФОН): «Нова фі-
нансова компанія», «Панта рей капітал», «Комфорт-Інвест», «Пауер ріелті інвестментс», «Майстер Фінанс»,
та «Житлобуд Інвест».
Вітчизняні економісти, аналізуючи специфіку діяльності управителя ФОН підкреслюють: «ФОН- по
суті, галузеві інвестфонди, що спеціалізуються на отриманні доходу від операцій з нерухомістю» [1, с.21].
Експерти впевнено проводять аналогії між сертифікатами ФОН та інвестиційним сертифікатами, еміто-
ваними компанією з управління активами пайового інвестиційного фонду [2, с.228]. Тут буде доречно від-
мітити, що українські правники наводять такі інвестиційні компанії як класичний зразок використання гро-
шових коштів в управлінських відносинах:
«Прикладом управління грошовими коштами є діяльність з управління активами або коштами спільно-
го інвестування згідно з Законом про інститути спільного інвестування» [3, с.651].
Отже, можна зробити висновок, що запровадження в сферу управління грошима в будівництві житла
Гордієнко Н.І., Чалий І.Г.
ПРОБЛЕМИ ІНВЕСТУВАННЯ ЖИТЛОВОГО БУДІВНИЦТВА З ВИКОРИСТАННЯМ ДОВІРЧИХ
ЦІННИХ ПАПЕРІВ
24
цінних паперів є гармонійним з точки зору правової виваженості.
Беручи до уваги те, що регламент таких фондів, як фонди фінансування будівництва (ФФБ) та ФОН
встановлений єдиним Законом, треба зазначити, що, не зважаючи на безсумнівну спорідненість цих утво-
рень, в них є одна принципова відмінність: довірителі, які купують сертифікати ФОН не ставлять собі на
меті отримати житло. Інвестори, що володіють сертифікатами ФОН прагнуть отримати прибуток від своїх
вкладень. Отже управитель ФОН, дійсно, є інвестиційною установою в традиційному розумінні, що в своїй
діяльності підкорюється загальній теорії «кондуїту»†, згідно з якою «інвестиційна компанія діє виключно як
трубопровід, через котрий течуть гроші інвесторів» [4, р. 488].
Цікаво, що в світовій практиці для управителя ФОН можна знайти різні аналоги установ, які оперують з
коштами, залученими в управління з інвестиційною метою. За різними ознаками, які властиві діяльності
управителя ФОН, та з огляду на специфіку обігу ФОН-сертифікатів, зумовлену Законом про управління
майном в будівництві, можна знайти спільні риси у діяльності цих фондів, перш за все, з такими міжнарод-
но відомими установами, як закриті (close-end) інвесткомпанії, та взаємні фонди (mutual fund), що інколи
іменуються відкритими інвесткомпаніями (open-end investment companies).
Проводячи паралелі зі світовими традиціями спільного інвестування коштів, у відношенні до діяльності
управителів ФОН, не можна не згадати і про інші інвестиційні заклади.
За українським законодавством, сегмент інвестування ресурсів ФОН вельми обмежений, а відтак, за ха-
рактером вони є близькими до таких консервативних інвестиційних компаній США, як пайові інвестиційні
трасти (Unit Investment Trust), що вкладають кошти у фіксовані активи, емітуючи викупні трастові сертифі-
кати (redeemable trust certificates).
В американській практиці існують й галузеві аналоги управителів ФОН. Це Трасти інвестиційної неру-
хомості (Real Estate Investment Trust - REIT), які інвестують кошти в нерухомість та іпотечне кредитування,
та, на думку, спеціалістів є подібними до закритих інвесткомпаній [5, р.92]. З огляду на те, що управитель
ФОН має інвестувати кошти безпосередньо в нерухомість, він більше схожий на той різновид REIT, який
називають справедливим трастом (equity trust).
До січня 2006 року стаття 40 Закону «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при буді-
вництві житла та операціях з нерухомістю» (далі – Закон) передбачала наступну норму:
«Первинний продаж сертифікатів ФОН емітент може здійснювати самостійно шляхом проведення від-
критої підписки на сертифікати ФОН або через торговців цінними паперами, з яким емітент уклав догово-
ри.
Сертифікати ФОН підлягають вільному обігу»
Згодом, положення про вільний обіг було з Закону вилучено, а абзац перший статті 40 було викладено в
такій редакції:
«Розміщення сертифікатів здійснюється шляхом відкритого або закритого продажу.»
Після цього розпочалося активне і широкомасштабне інвестування в ФОН коштів, що належать вели-
ким вкладникам, які віддають перевагу закритому розміщенню сертифікатів.
Збільшення обсягів інвестування є загалом позитивним явищем. Але зростання обсягів інвестування
ФОН за рахунок надходжень від власників великих пакетів сертифікатів, може мати не тільки добрі наслід-
ки для ринку житла. Досвід США, наприклад, засвідчив наявність тривожної тенденції. З деякими дослі-
дженнями поява великих вкладників в закритих інвесткомпанях призводить до зменшення вартості активів
фондів (6, р.613).
Вартість ФОН є одним з найвизначніших індикаторів успішності діяльності управителя.
Тридцять третя стаття Закону прив’язує винагороду управителя ФОН до показника чистих активів:
«За здійснення управління ФОН управитель отримує винагороду. Винагорода управителя встановлю-
ється у співвідношенні до вартості чистих активів ФОН та самостійно утримується управителем за рахунок
ФОН відповідно до Правил ФОН.»
Крім того, вартість чистих активів має критичне значення з точки зору ідентифікації збитків довірите-
лів, та й взагалі існування ФОН. Адже стаття 29 Закону встановлює такі правила:
«Згідно з Правилами ФОН управитель несе відповідальність за збитки, завдані власникам сертифікатів
його діями або бездіяльністю.
Збитки, завдані власникам сертифікатів ФОН діями або бездіяльністю управителя, - це зниження варто-
сті чистих активів ФОН у розрахунку на один сертифікат ФОН, порівняно з ціною первинного розміщення
цих сертифікатів. Управитель може прийняти рішення про припинення функціонування ФОН та викуп сер-
тифікатів такого ФОН, якщо протягом року відбулося зниження вартості чистих активів ФОН у розрахунку
на один сертифікат ФОН, порівняно з ціною первинного розміщення цих сертифікатів на величину, розмір
якої визначений Правилами ФОН.»
В статті 37 Закону чисті активи визначено наступним чином:
«Чисті активи ФОН – кошти, розмір яких дорівнює різниці між вартістю майна ФОН та вартістю зо-
бов'язань, що виникли внаслідок управління ФОН. Вартість чистих активів ФОН визначається на кінець
робочого дня, що передує дню, коли буде проводитися розміщення або викуп сертифікатів ФОН, але не
рідше ніж раз на квартал. Вартість чистих активів ФОН визначається управителем відповідно до Правил
ФОН.»
† «Кондуїт» від англ. «сonduit» – трубопровід.
Проблемы материальной культуры – ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ
25
Як бачимо Закон надає управителю цілковиту самостійність у визначенні системи обрахунку чистих
активів. Ключовим показником, необхідним для розрахунку чистих активів ФОН є вартість майна.
Проте, будь-якому майну властиво мати кілька вартостей. І якщо мова йтиме про нерухомість, а поде-
куди і про об’єкти незавершеного будівництва, питання про вартість такого майна стає надзвичайно диску-
сійним.
Закон не уточнює, яку саме вартість майна слід враховувати при визначенні чистих активів ФОН.
На наш погляд тут доречно використовувати дві аналогії, доступні в національному законодавстві:
1)алгоритм корпоративного розрахунку чистих активів акціонерних товариств, передбачений Методре-
комендаціями, що затверджені рішенням ДКЦПФР від 17.11.2004р. №485,
2)механізм оцінки вартості чистих активів інвестиційних фондів, затверджений рішенням ДКЦПФР від
18.03.2002р.№104.
Деякі фахівці вважають, що управителі можуть використовувати, як перший, так і другий механізм ви-
значення чистих активів «з однаковим ступенем доречності» [7, с.27].
Головна відмінність між вказаними алгоритмами полягає в наступному: оцінка чистих активів інвест-
фондів базується на ринковій вартості активів, тоді я за основу розрахунку чистих активів акціонерних то-
вариств беруться дані бухгалтерського балансу.
Відтак, при використанні першого алгоритму, оцінка чистих активів ФОН базуватиметься на їхній істо-
ричній вартості, а при застосуванні другого методу – на ринковій вартості ресурсів, що знаходяться в роз-
порядженні фонду.
Крім того, різним є і склад зобов’язань. Оцінка чистих активів за інвестиційною методикою не розгля-
дає в якості зобов’язань такі статті звітності управителя, як доходи майбутніх періодів та залучені кошти
цільового фінансування.
Зрозуміло, що за вказаних обставин, і при збереженні тенденції динамічного зростання цін на нерухо-
мість, другий алгоритм даватиме ліпші результати розрахунку чистих активів.
У виборі алгоритму обрахунку чистих активів може братися до уваги і інше міркування: ринкова оцінка
вартості має спиратися на експертні оцінки, і якщо мова йде про відкритий ФОН, то такі оцінки мають
отримати авторитетне підтвердження достовірності. Отже, мова може йти про залучення оцінщиків, послу-
ги яких підвищують видатки на утримання ФОН.
З іншого боку, використання першого механізму повністю знімає цю проблему, оскільки для розрахун-
ку використовуються готові дані звичайного фінансового обліку управителя.
Цікаво, що в питанні чистих активів, Держкомфінполсуг лише обмежилася посиланням на компетенцію
ДКЦПФР (лист Держкомфінпослуг від 11.11.04 р. №1123/11-11). А ДКЦПФР у своїх коментарях цієї про-
блеми неодноразово посилалася на те, що Закон «Про бухгалтерський облік і фінансову звітність в Україні»
та стандарти бухобліку призначені тільки для бухгалтерських цілей (листи ДКЦПФР від 02.11.04 р.
№07/04/14070, та від 03.11.04 р. №07/04/14181).
В роз’ясненнях, наданих ДКЦПФР листом від 06.01.2005р. №07/04/224 було розглянуто проблему ви-
значення власного капіталу за даними балансу. При цьому ДКЦПФР послалася на Методичні рекомендації
щодо ведення управителями бухгалтерського обліку. Отже, пріоритет бухгалтерських даних стає доволі
очевидним.
Треба зазначити, що за Законом «Про бухгалтерський облік і фінансову звітність в Україні» та П(С)БУ
2 «Баланс», суб’єктом складання фінансового звіту взагалі, і балансу зокрема, є юридична особа. ФОН не є
юридичною особою. В листі Держкомфінпослуг від 14.07.2004р. №3619/11-6 спеціально наголошувалось,
що управитель ФОН має вести облік з дотриманням загальних вимог П(С)БУ 2.
З цього випливає висновок, що навіть, коли Правила ФОН передбачатимуть, наприклад, розрахунок чи-
стих активів за бухгалтерською оцінкою, управитель змушений буде внутрішньо відокремлювати так звані
суббаланси (так іменують окремі баланси ФОН деякі економісти – 7, с.27) від загальних звітів управителя.
Можна припустити, що такий суббаланс називається «окремим балансом» у розумінні статті 1030 Цивіль-
ного кодексу, а стаття 30 Закону про управління майном в будівництві називає такий документ «балансом
фонду».
Зауважимо, що у разі подання довірителям управителем ФОН відокремлених суббалансів, такі звіти
перебуватимуть поза межами суто бухгалтерськоїстандартизації. Лист Мінфіну від 12.06.2007р. № 31-
34000-30/23-3980/4421 наголошує, що Закон «Про бухгалтерський облік і фінансову звітність в Україні» не
регулює «певні особливості подання іншої звітності ніж фінансова».
На наш погляд, при виборі механізму обчислення чистих активів слід брати до уваги і ту особливість
сертифікатів ФОН, на яку звертають увагу спеціалісти з цінних паперів: «сертифікати ФОН <…> не дають
права власності на статутний фонд (капітал) юридичної особи або його частку (пай)» [2, с.228]. Таке мірку-
вання може бути вагомим аргументом для застосування в практиці управителя ФОН не корпоративного ал-
горитму, властивого оцінці чистих активів акціонерного товариства, а інвестиційної методики, що орієнту-
ється на ринкову вартість активів.
Доцільно звернути увагу на ще одну особливість.
Якщо виходити з того, що головну відмінність між двома методами спричиняє вартість нерухомості,
яка відображається в «балансі фонду», то така різниця зумовлена чинними стандартами обліку.
Проте, слід враховувати і перспективи української стандартизації обліку.
Як відомо, відповідно до статті 1 Закону «Про бухгалтерський облік і фінансову звітність в Україні»,
національні стандарти обліку базуються на міжнародних стандартах обліку. Міжнародний стандарт 40 «Ін-
вестиційна нерухомість» передбачає можливість оцінки такої нерухомості за справедливою вартістю, яка
Гордієнко Н.І., Чалий І.Г.
ПРОБЛЕМИ ІНВЕСТУВАННЯ ЖИТЛОВОГО БУДІВНИЦТВА З ВИКОРИСТАННЯМ ДОВІРЧИХ
ЦІННИХ ПАПЕРІВ
26
дуже близька ринковій вартості.
Параграф 5 МСБУ 40 визначає інвестиційну нерухомість наступним чином: «Інвестиційна нерухомість
– нерухомість (земля чи будівля, або частина будівлі, або їх поєднання), утримувана (власником або орен-
дарем згідно з угодою про фінансову оренду) з метою отримання орендних платежів або збільшення варто-
сті капіталу чи для досягнення обох цілей, а не для
– використання у виробництві чи постачанні товарів, при наданні послуг чи для адміністративних цілей
або
– продажу в звичайному ході діяльності»
Не важко помітити, що за певних обставин, нерухомість ФОН може задовольняти викладеним критері-
ями. Це значить, що з позицій МСБУ управителі можуть оцінювати в бухгалтерських балансах інвестицій-
ну нерухомість за ринковими цінами.
Поки що Міністерство фінансів не затвердило національний стандарт стосовно інвестиційної нерухо-
мості. Але за деякими ознаками прийняття цього стандарту – справа найближчою перспективи. А сама ка-
тегорія вже згадується в чинних стандартах. Скажімо, в Додатку 1 до Положення (стандарту) бухгалтерсь-
кого обліку 31 "Фінансові витрати" для цілей цього стандарту інвестиційна нерухомість характеризована,
як «будівля, яка потребує добудови, реконструкції, реставрації та іншого поліпшення».
В цьому контексті, доречно звернути увагу на те, що перша редакція Методичних рекомендацій з бухо-
бліку передбачала відображення управителем ФОН доходу від реалізації нерухомості, зведеної коштом до-
вірителів, на рахунку 733 «Інші доходи від фінансових операцій». Крім того, в тій же редакції була перед-
бачена дооцінка такої нерухомості, сума якої відображалася також на рахунку 733.
Отже, фактично Держкомфінпослуг, наводячи таку кореспонденцію, визнавала інвестиційно-
фінансовий статус нерухомості, якою оперує управитель ФОН. Щоправда згодом Держкомфінпослуг доко-
рінно змінила своє ставлення до ідентифікації цих операцій. В нинішньому тексті Методичних рекоменда-
цій згадані операції відсутні.
Так чи інакше, але, враховуючи зв'язок винагороди управителя з розміром чистих активів ФОН, слід
визнати, що обрахунок цього показника є надзвичайно вразливим місцем ФОН-системи. Довірителям дово-
диться багато в чому покладатися на добросовісність управителів. Аналітики вважають, що професійність
управителя є однією з переваг системи управління інвестиційними коштами [4, р.503].
Що стосується розміру винагороди управителя ФОН, то про вітчизняні традиції казати ще рано, а от,
скажімо, державне регулювання в США наполягає на тому, щоби винагорода не перевищувала 0,75% від
вартості чистих активів, з додаванням ще 0,25% на послуги посередників. Комісія з цінних паперів США
встановлює максимум винагороди управителя з урахуванням всіх адміністративних та рекламних витрат в
8,5 % [8, р.202].
Схожа практика державного регулювання формується і в Україні. Наприклад, в Положенні про вина-
городу за надання послуг з управління активами недержавного пенсійного фонду, затвердженому рішенням
ДКЦПФР від 11 серпня 2004 р. N 335 зазначено:
«Сумарний розмір винагороди, сплаченої за рахунок пенсійних активів особам, які здійснюють управ-
ління активами пенсійного фонду, не може перевищувати 0,35 % від середньоарифметичного значення чис-
тої вартості активів пенсійного фонду на місяць, або 4,2 % на рік».
Втім наразі в Україні не запроваджено державних обмежень щодо винагороди управителя. Таким чи-
ном інвестори-довірителі залишаються сам на сам з управителем ФОН, який формує Правила ФОН само-
стійно.
Висновки
Враховуючи досвід країн з розвинутою інвестиційною інфраструктурою, видається доцільним удоско-
налити українське законодавство, прямо визначивши в Законі або відповідних підзаконних актах:
− базу оцінки активів ФОН, що має використовуватися при розрахунку показника чистих активів фонду,
− можливість подання балансів окремих фондів, що повинні складатися управителем за тими ж правила-
ми, за якими складаються баланси юридичних осіб,
− обмеження щодо розміру винагороди управителя ФОН.
Джерела та література
1. Фінансово-кредитна механіка будівництва – 2004, або пастка для забудовника. Т.Момот// Все про бух-
галтерський облік. – №20. – 2004.
2. Учет сертификатов ФОН у их владельцев. Е.Кушина. Ценные бумаги: учетная инструкция для инвесто-
ра. Сборник систематизированного законодательства. Выпуск 11// Блиц-Информ. – Ноябрь. – 2006.
3. Цивільний кодекс України. Науково-практичний коментар. – К.: Істина. 2004.
4. Introduction to Investments. Haim Levy. South-Western College Publishing. – Cincinnati. Ohio. – 1996.
5. Essentials of Investments. Zvi Bodie, Alex Kane, Alan J. Marcus. –Irwin/McGraw-Hill. – 1998.
6. Financial Markets and Corporate Strategy. Mark Grinblatt, Sheridan Titman. – Irwin/McGraw-Hill. – 1998.
7. Чисті активи ФОНу: свобода вибору. Т.Момот// Дебет-кредит. – № 16. – 2005.
8. Modern Financial Intermediaries and Markets. Nasser Arshadi, Gordon V.Karels. Prentice Hall, 1997.
|