Обоснование освоения территорий ветхой застройки
У статті розглянута специфіка регулювання освоєння ділянок з морально і фізично зношеною забудовою. Показані методи встановлення інвестиційної привабливості споруджуваних на них об'єктів. В статье рассмотрена специфика регулирования освоения участков с морально и физически изношенной застройкой...
Збережено в:
| Дата: | 2008 |
|---|---|
| Автори: | , , |
| Формат: | Стаття |
| Мова: | Російська |
| Опубліковано: |
Інститут економіко-правових досліджень НАН України
2008
|
| Теми: | |
| Онлайн доступ: | https://nasplib.isofts.kiev.ua/handle/123456789/12247 |
| Теги: |
Додати тег
Немає тегів, Будьте першим, хто поставить тег для цього запису!
|
| Назва журналу: | Digital Library of Periodicals of National Academy of Sciences of Ukraine |
| Цитувати: | Обоснование освоения территорий ветхой застройки / И.Г. Гречановская, С.О. Ракицкая, С.Д. Теплицкая // Прометей. — 2008. — Вип. 3(27). — С. 47-50. — Бібліогр.: 6 назв. — рос. |
Репозитарії
Digital Library of Periodicals of National Academy of Sciences of Ukraine| _version_ | 1859762285935853568 |
|---|---|
| author | Гречановская, И.Г. Ракицкая, С.О. Теплицкая, С.Д. |
| author_facet | Гречановская, И.Г. Ракицкая, С.О. Теплицкая, С.Д. |
| citation_txt | Обоснование освоения территорий ветхой застройки / И.Г. Гречановская, С.О. Ракицкая, С.Д. Теплицкая // Прометей. — 2008. — Вип. 3(27). — С. 47-50. — Бібліогр.: 6 назв. — рос. |
| collection | DSpace DC |
| description | У статті розглянута специфіка регулювання освоєння ділянок з морально і фізично зношеною забудовою. Показані методи встановлення інвестиційної привабливості споруджуваних на них об'єктів.
В статье рассмотрена специфика регулирования освоения участков с морально и физически изношенной застройкой. Показаны методы установления инвестиционной привлекательности сооружаемых на них объектов.
|
| first_indexed | 2025-12-02T04:17:37Z |
| format | Article |
| fulltext |
47ПРОМЕТЕЙ 2008 №3(27)
ім. Ю. Федьковича. – К.: Кондор, 2006. –
С. 150-160.
2. Ковалевський В.В. Розміщення продук-
тивних сил і регіональна економіка:підруч-
ник / В.В. Ковалевського, О.Л. Михайлюк,
В.Ф. Семенова. – 8-ме вид., стер. –
К.: Знання, 2006. – С. 100-120.
3. Статистичний щорічник України за
2007 рік / Держкомстат України; За ред.
О.Г. Осауленка. – К.: вид-во „Консультант”,
2008. – 553 с.
4. Статистичний збірник «Регіони України»
– 2007 рік. У 2-х ч. Ч.1 / Держкомстат
України; За ред. О.Г. Осауленка. – К.: ІОЦ
Держкомстату України, 2007. – 348 с.
Поступила до редакції 15.12.08 © В.Ю. Медведь, 2008
УДК 657.922:330.322(477) И.Г. Гречановская*
С.О. Ракицкая**
С.Д. Теплицкая***
ОБОСНОВАНИЕ ОСВОЕНИЯ ТЕРРИТОРИЙ ВЕТХОЙ ЗАСТРОЙКИ
У статті розглянута специфіка регулювання освоєння ділянок з морально і фізично зношеною забудо-
вою. Показані методи встановлення інвестиційної привабливості споруджуваних на них об'єктів.
В статье рассмотрена специфика регулирования освоения участков с морально и физически изношен-
ной застройкой. Показаны методы установления инвестиционной привлекательности сооружаемых на них
объектов.
Постановка проблемы. В условиях рыноч-
ной экономики ожидаемая доходность объекта
инвестирования при приемлемом для инве-
стора уровне риска является основным сти-
мулом и движущим мотивом осуществления
инвестиционной деятельности. Для Украины,
несмотря на усиление проявлений финансово-
экономического кризиса, привлекательность
инвестирования в жилищное строительстве
обусловлена сохранением достаточно высокого
уровня доходности данной сферы деятельности,
особенно в крупных городах [1]. Это объясня-
ется уровнем спроса на жилую недвижимость
определенного качества, несмотря на проблемы
кредитования, а также формирования доходов
населения.
В связи с указанным данный вид деятельно-
сти следует рассматривать как перспективный
для поддержания экономической активности
в стране. Однако «узким местом» является вы-
деление городских территорий для застройки.
Обоснование необходимости и возможности
использования земельных участков в городских
поселениях для жилой застройки – часть меха-
низма использования городских территорий в
целом.
Анализ последних исследований и публика-
ций. При достаточно развитой законодательной
базе регулирования использования городских
территорий характер принимаемых на ее осно-
ве решений носит общий характер. Детализация
методов регулирования связана с внедрением
функционального зонирования в городах, чему
посвящены научные исследования отечествен-
ных авторов [2-4] и др., однако они требуют
дальнейшего развития.
Цель статьи – совершенствование мето-
дов регулирования использования городских
территорий, в том числе для обоснования раз-
мещения строительных объектов в зонах ветхой
застройки.
Изложение основного материала. В совре-
менных условиях выбор мест размещения строи-
тельных объектов весьма ограничен. Это связано
с тем, что города имеют лимитированные терри-
тории, а соответственно – достаточно плотную
* Гречановська І.Г. – зав. кафедрою економіки підприємства, д-р екон. наук, професор.
** Ракицька С.О. – доцент кафедри економіки підприємства, канд. екон. наук, доцент.
*** Теплицька С.Д. – магістрант кафедри економіки підприємства.
Одеська академія будівництва та архітектури, м. Одеса.
48 ТРАНСФОРМАЦІЯ ТА ПЕРСПЕКТИВИ РОЗВИТКУ ТЕРИТОРІАЛЬНИХ СИСТЕМ
гражданскую и промышленную застройку с
необходимой социально-экономической и ин-
женерной инфраструктурой. Также ограниче-
но освоение исторических, экологически при-
влекательных и других зон. Кроме этого, выбор
форм использования земельного участка осно-
вывается на решении представителей местной
власти – собственника территорий и застрой-
щика, как правило, без должного анализа его
инвестиционной привлекательности с позиций
как инвестора, так и городской громады. Это
связано с отсутствием оценок стоимостных па-
раметров земельных участков в городах.
Следует отметить, что наиболее перспек-
тивными, но проблемными являются решения
по участкам с морально и физически устаревшей
(ветхой) застройкой. Для проведения оценочных
действий по инвестированию в них необходимо
учесть соотношение доходов и затрат в зависи-
мости от:
- места расположения;
- перспектив развития, в том числе при вне-
дрении проектов;
- изменения привлекательности для других
инвесторов и громады;
- эффективности эксплуатации сооружае-
мых объектов, включая синергический эффект.
Однако, при проведении инженерно-
экономического обоснования размещения
строительства на сегодняшнем этапе развития
строительного рынка необходимо учитывать
объективные закономерности формирования
ценности городских земель. Поэтому механизм
обоснования эффективного местоположения
будущего объекта строительства рекомендуется
дополнить составляющей, которая определя-
ется как возможные претензии соседствующих
объектов недвижимости.
В последнее время при строительстве со-
временных архитектурно-инженерных объек-
тов, эксплуатация недвижимости более ранней
постройки может сопровождаться трудно про-
гнозируемым ущербом, который отражается в
претензиях к застройщику. Стоимостные па-
раметры этих претензий следует оценить, уста-
новить затраты по компенсации и обеспечить
условия по устранению или предотвращению.
Указанные экономические составляющие и
определяют стоимость возможных претензий
собственников соседствующих объектов недви-
жимости.
Для оценки привлекательности места рас-
положения строительного объекта рекомен-
дуется схема управляющих воздействий на ис-
пользование земельного участка и их результат
(рис. 1).
Предложенная экономическая составляю-
щая – возможные претензии соседствующих
объектов недвижимости, должна дополнить
экономические регуляторы, в отличие от ин-
струментария, предложенного в [5], так как удо-
влетворяет целям управляющего воздействия.
Реализация проектов развития застроенных
территорий не только приносит прибыль инве-
стору, но и оказывает воздействие на социально-
экономические процессы в городе, изменяя его
архитектурно-планировочную структуру, со-
действуя наполнению местного бюджета за
счёт платежей за землю и других доходов. При
обосновании эффективности использования
участков старой застройки необходимо руко-
водствоваться специфическим принципом
оценки городской недвижимости – принципом
общественной полезности. Под общественной
полезностью понимается свойство городской
территории удовлетворять потребности и обе-
спечивать право каждого гражданина на благо-
приятную среду жизни и деятельности.
Внедрение данного принципа предполага-
ет, что выбор места расположения объекта стро-
ительства должен оцениваться:
- с позиций частных инвесторов – как ком-
мерческая эффективность, включая все состав-
ляющие по строительству и реализации объек-
та;
- с позиций влияния на условия быта, труда
и отдыха населения – как социальная эффек-
тивность;
- с позиций влияния на развитие экономи-
ки города в целом – как народнохозяйственная
(экономическая) эффективность;
- с позиций интересов городского бюд-
жета – как бюджетная эффективность.
Для инвестора главным вопросом при рас-
чёте оптимального варианта расположения объ-
екта недвижимости является экономический
эффект при сооружении его в разных районах
города. Для этого предлагается алгоритм при-
нятия управленческого решения по земельно-
му участку [6] дополнить откорректированной
оценкой рыночной стоимости проекта (рис. 2).
Для оценки проекта строительства пред-
лагается учитывать взаимосвязь следующих
факторов: местоположение участка, качество
возводимого на нём объекта и интегральная ры-
ночная цена данной недвижимости. В качестве
параметров, характеризующих эти факторы,
предлагается использовать:
- коэффициент градостроительной ценно-
сти земельного участка;
- показатель качества улучшений;
- цена объектов, аналогичных размещаемо-
49ПРОМЕТЕЙ 2008 №3(27)
му на данном участке.
Коэффициент градостроительной цен-
ности участка рассчитывается как средневзве-
шенное значение ценообразующих факторов по
формуле:
i
n
i
im kGC ×=
=1
, (1)
где Gi – экспертная оценка фактора, форми-
рующего градостроительную ценность т-того
земельного участка;
ki – ранг фактора в составе факторов т-того
земельного участка;
n – количество участвующих в оценке фак-
торов.
Перечень факторов градостроительной цен-
ности представлен в таблице 1.
Рыночная цена объектов определяется на
основе анализа ценовой ситуации на рынке жи-
Рис. 1. Управляющие воздействия на использование земельного участка и их результат
– -
.
-
.
: :
1) -
;
2)
1) ;
2)
, -
;
3) -
:
,
-
-
:
)
-
,
)
-
, -
:
, -
-
( )
. 1.
, -
:
- – ,
;
- , –
;
- – -
() ;
- – -
.
.
[6] -
(. 2).
1
-
–
« .»
2
–
« .»
3
:
«» - «» = «»
–
« .»
4
()
: -
,
, ,
«»
–
« .»
« .» - « .»
5 : -
:
. 2.
«»> «» = «» <
-
-
-
-
.
-
-
, -
.
, :
-
;
-
,
-
, -
-
Рис. 2. Алгоритм установления инвестиционной привлекательности и принятия
управленческого решения при внедрении проекта
50 ТРАНСФОРМАЦІЯ ТА ПЕРСПЕКТИВИ РОЗВИТКУ ТЕРИТОРІАЛЬНИХ СИСТЕМ
лья по районам или участкам, где расположены
сравниваемые объекты. В итоге формируется
ценовая шкала с некоторым шагом (интерва-
лом) от минимальной до максимальной цены
продажи.
Соответствующая принципу общественной
полезности взаимосвязь местоположения, каче-
ства возводимых объектов и их цены позволяет
определить возможную стратегию использо-
вания земельного участка, занятого ветхой за-
стройкой.
Выводы. Жилищное строительство – вид
деятельности, сохраняющий потенциал в усло-
виях кризиса, следует рассматривать как базу
повышения экономической активности в стра-
не. Однако сдерживающим фактором для его
дальнейшего развития является ограничен-
ность городских территорий. Перспективным,
но проблемным остается освоение участков с
морально и физически изношенной застройкой,
необходимость формирования специальных за-
трат на освоение которых предполагает установ-
ление инвестиционной привлекательности объ-
екта, руководствуясь принципом общественной
полезности. Принятие решения по реализации
проекта зависит от ряда факторов, учитывае-
мых при оценке эффективности освоения тер-
риторий ветхой застройки, которые следует до-
полнить фактором претензий соседствующих
объектов. Принятие управленческого решения
с установлением инвестиционной привлека-
тельности территории позволяет обосновать
стратегию использования земельного участка,
занятого ветхой застройкой.
Литература
1. http://www.build.gov.ua.
2. Третяк A.M. Концептуальні проблеми
розвитку грошової оцінки земель в
Україні. – К.: Інститут землеуст-
рою УААН, 2001. – 52 с.
3. Ступень М.Г. Використання земель на-
селених пунктів: Монографія. – Львів:
Львівський державний аграрний
університет, 2000. – 359 с.
4. Гречановська І.Г. Методологічні аспекти
зонингу // Вісник соціально-економічних
досліджень. Вип. 11. – Одеса: ОДЕУ,
2002. – С. 71-75.
5. Совершенствование организации тер-
риторий поселений в условиях рыноч-
ной экономики (теория, методика, прак-
тика): Монография / Под общей ред.
Н.Г. Конокотина, О.Р. Дрогицкой. – М.:
Гос. ун-т по землеустройству, 2006. –
С. 91-113.
6. Севостьянов В.А., Севостьянов А.В.,
Шевцова Е.Б. Оценка перспективного
развития земельного участка в рекон-
струируемом квартале жилой застройки
// Землеустройство, кадастр и мониторинг
земель. Научно-практический ежемесяч-
ный журнал. – 2006. – № 5. – С. 73-83.
Таблица 1
Расчёт коэффициента градостроительной ценности земельного участка
: ,
. -
, , :
- ;
- ;
- , .
:
i
n
i
im kGC ×=
=1
, (1)
Gi – , -
- ;
ki – - ;
n – .
1.
1
/
()
()
1
2 -
3 -
4 -
-
5
6
7 -
,
Поступила до редакції 15.12.08 © І.Г. Гречановська, С.О. Ракицька, С.Д. Теплицька, 2008
|
| id | nasplib_isofts_kiev_ua-123456789-12247 |
| institution | Digital Library of Periodicals of National Academy of Sciences of Ukraine |
| issn | 1814-8913 |
| language | Russian |
| last_indexed | 2025-12-02T04:17:37Z |
| publishDate | 2008 |
| publisher | Інститут економіко-правових досліджень НАН України |
| record_format | dspace |
| spelling | Гречановская, И.Г. Ракицкая, С.О. Теплицкая, С.Д. 2010-10-01T11:08:22Z 2010-10-01T11:08:22Z 2008 Обоснование освоения территорий ветхой застройки / И.Г. Гречановская, С.О. Ракицкая, С.Д. Теплицкая // Прометей. — 2008. — Вип. 3(27). — С. 47-50. — Бібліогр.: 6 назв. — рос. 1814-8913 https://nasplib.isofts.kiev.ua/handle/123456789/12247 657.922:330.322(477) У статті розглянута специфіка регулювання освоєння ділянок з морально і фізично зношеною забудовою. Показані методи встановлення інвестиційної привабливості споруджуваних на них об'єктів. В статье рассмотрена специфика регулирования освоения участков с морально и физически изношенной застройкой. Показаны методы установления инвестиционной привлекательности сооружаемых на них объектов. ru Інститут економіко-правових досліджень НАН України Трансформація та перспективи розвитку територіальних систем Обоснование освоения территорий ветхой застройки Обґрунтування освоєння територій ветхої забудови Ground of mastering the territories of decrepit building Article published earlier |
| spellingShingle | Обоснование освоения территорий ветхой застройки Гречановская, И.Г. Ракицкая, С.О. Теплицкая, С.Д. Трансформація та перспективи розвитку територіальних систем |
| title | Обоснование освоения территорий ветхой застройки |
| title_alt | Обґрунтування освоєння територій ветхої забудови Ground of mastering the territories of decrepit building |
| title_full | Обоснование освоения территорий ветхой застройки |
| title_fullStr | Обоснование освоения территорий ветхой застройки |
| title_full_unstemmed | Обоснование освоения территорий ветхой застройки |
| title_short | Обоснование освоения территорий ветхой застройки |
| title_sort | обоснование освоения территорий ветхой застройки |
| topic | Трансформація та перспективи розвитку територіальних систем |
| topic_facet | Трансформація та перспективи розвитку територіальних систем |
| url | https://nasplib.isofts.kiev.ua/handle/123456789/12247 |
| work_keys_str_mv | AT grečanovskaâig obosnovanieosvoeniâterritoriivethoizastroiki AT rakickaâso obosnovanieosvoeniâterritoriivethoizastroiki AT teplickaâsd obosnovanieosvoeniâterritoriivethoizastroiki AT grečanovskaâig obgruntuvannâosvoênnâteritoríivethoízabudovi AT rakickaâso obgruntuvannâosvoênnâteritoríivethoízabudovi AT teplickaâsd obgruntuvannâosvoênnâteritoríivethoízabudovi AT grečanovskaâig groundofmasteringtheterritoriesofdecrepitbuilding AT rakickaâso groundofmasteringtheterritoriesofdecrepitbuilding AT teplickaâsd groundofmasteringtheterritoriesofdecrepitbuilding |