Особенности и пути решения кредитования жилищного строительства в Украине
Рассмотрена сущность банковского кредитования жилищного строительства в Украине. Выявлены его особенности, пути решения, а также тенденции развития. Розглянута суть банківського кредитування житлового будівництва в Україні. Виявлені його особливості, шляхи рішення, а також тенденції розвитку. There...
Gespeichert in:
| Veröffentlicht in: | Культура народов Причерноморья |
|---|---|
| Datum: | 2007 |
| 1. Verfasser: | |
| Format: | Artikel |
| Sprache: | Russisch |
| Veröffentlicht: |
Кримський науковий центр НАН України і МОН України
2007
|
| Schlagworte: | |
| Online Zugang: | https://nasplib.isofts.kiev.ua/handle/123456789/33470 |
| Tags: |
Tag hinzufügen
Keine Tags, Fügen Sie den ersten Tag hinzu!
|
| Назва журналу: | Digital Library of Periodicals of National Academy of Sciences of Ukraine |
| Zitieren: | Особенности и пути решения кредитования жилищного строительства в Украине / Н.А. Колпащикова // Культура народов Причерноморья. — 2007. — № 97. — С. 58-60. — Бібліогр.: 12 назв. — рос. |
Institution
Digital Library of Periodicals of National Academy of Sciences of Ukraine| _version_ | 1859724412051259392 |
|---|---|
| author | Колпащикова, Н.А. |
| author_facet | Колпащикова, Н.А. |
| citation_txt | Особенности и пути решения кредитования жилищного строительства в Украине / Н.А. Колпащикова // Культура народов Причерноморья. — 2007. — № 97. — С. 58-60. — Бібліогр.: 12 назв. — рос. |
| collection | DSpace DC |
| container_title | Культура народов Причерноморья |
| description | Рассмотрена сущность банковского кредитования жилищного строительства в Украине. Выявлены его особенности, пути решения, а также тенденции развития.
Розглянута суть банківського кредитування житлового будівництва в Україні. Виявлені його особливості, шляхи рішення, а також тенденції розвитку.
There was considered the essence of the bank lending of house-building in Ukraine. There were revealed its features, the ways of solution and the tendencies of a development.
|
| first_indexed | 2025-12-01T10:58:17Z |
| format | Article |
| fulltext |
Коган Ю.
РЕГУЛИРОВАНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ КОММЕРЧЕСКИХ БАНКОВ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ
58
• Принятие нормативной базы касательно регулирования деятельности финансово–промышленных
групп в Украине.
Источники и литература
1. Закон України “Про банки і банківську діяльність” №2121–ІІІ від 07.12.2000 р.
2. Парасій–Вергуненко І.М. Аналіз банківської діяльності: – К.: КНЕУ, 2003. – 325 с.
3. Деньги. Кредит. Банки: Учебник для вузов/ Под ред. Проф. Е.Ф. Жукова. – М.: Банки и биржи,
ЮНИТИ, 1999. – 758 c.
4. Постановление НБУ О введении в действие Инструкции №10 «О порядке регуляции и анализе деятель-
ности коммерческих банков» от 30 декабря 1997 года №469;
5. Постановление Правления НБУ «Об утверждении Инструкции о порядке регулирования деятельности
банков в Украине» от 28.08.2001 г. № 368.
Колпащикова Н.А.
ОСОБЕННОСТИ И ПУТИ РЕШЕНИЯ КРЕДИТОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО
СТРОИТЕЛЬСТВА В УКРАИНЕ
Основной тип жилых домов, строящихся в нашей стране, – это жилые многоквартирные дома. Креди-
тование их строительства очень специфично. Дело в том, что доход от проекта по строительству такого до-
ма невозможно заранее четко определить. Доход возникает от продажи квартир, а в тот момент, когда на-
чинается строительство, нельзя с уверенностью сказать, по каким ценам будут реализовываться квартиры
ко времени его окончания. Помимо общих колебаний цен на рынке, на стоимость квартир влияют и непред-
сказуемые изменения в особенностях местности. Например, появление планов строительства станции метро
или многоэтажного гаража рядом с домом способствует к повышению стоимости квартир, а предложения
по строительству цементного завода – наоборот снижает, так как возможны ухудшения экологического
воздействия на окружающую среду.
Кроме того, затраты на строительство жилого дома тоже невозможно определить заранее. В ходе
строительства всегда возникают так называемые непредвиденные работы и затраты, которые действительно
невозможно предвидеть. Например, в одном из строящихся жилых домов прорвало водопровод на склади-
рованный в квартире цемент. За выходные квартира превратилась в очень крепкий бетонный куб. Можно
себе представить, какое количество непредвиденных работ и затрат вызвало это событие.
Из–за этих особенностей кредитующие организации никогда не могут быть уверены в том, что здание
будет достроено вовремя и в пределах бюджета, а жилье будет успешно реализовано. Соответственно, бан-
ки никогда не могут быть уверены в том, что у застройщика будет возможность погасить кредит, выданный
на строительство. В связи с этим зарубежные банки, предоставляя кредиты на строительство жилых много-
квартирных домов, традиционно применяют специальную схему, при которой большая часть рисков пере-
кладывается на другие организации. Выглядит эта схема приблизительно следующим образом.
Застройщик за свой счет приобретает земельный участок (либо право аренды земельного участка). За-
тем он нанимает проектную организацию и заказывает ей проект. Проектная организация выполняет проект
и страхует его. При этом страхуется наличие в проекте таких ошибок и упущений, которые могут привести
к увеличению стоимости строительства. Поскольку, страховщики не работают с проектными организация-
ми, часто допускающими ошибки, то такие организации вынуждены уходить с рынка.
Имея проект, застройщик объявляет конкурс по выбору строительной подрядной организации, которая
должна представить гарантию выполнения контракта. Гарантируется, то, что строительная организация
сможет выполнить контракт в оговоренные сроки и за цену, указанную в конкурсном предложении. Гаран-
тия дается обычно на сумму около 10% стоимости контракта с подрядчиком. Она может быть как в форме
банковской гарантии, так и в форме страховки или поручительства.
Зная, во что ему должно обойтись строительство, застройщик анализирует ситуацию и тенденции на
рынке жилья и готовит бизнес-план, т. е. документ, который должен убедить банк в рентабельности проек-
та. На все эти мероприятия, начиная от покупки земли и кончая подготовкой бизнес–плана, требуется до
30% стоимости проекта.
С бизнес–планом застройщик направляется в банк. В банке либо банковские специалисты, либо экспер-
ты, специально нанятые независимой фирмой, изучают бизнес-план, результаты исследования рынка жилья
и сравнивают предложение подрядной организации со средней себестоимостью строительства аналогичных
объектов. В случае положительного заключения экспертов рекомендуется выдача кредита, приблизительно
на 70% стоимости проекта, так как 30% затрат застройщик уже понес. Однако предоставление откладыва-
ется до подписания договора. После этой процедуры с застройщиком подписывают кредитный договор, ко-
торый вступает в силу через некоторое время (обычно примерно через 2 месяца), при условии выполнения
застройщиком ряда обязательств.
Этих обязательств может быть довольно много. В основном они сводятся к тому, что застройщик дол-
жен предоставить заключения независимых организаций, подтверждающих юридическую чистоту сделки
по покупке земли, экологическую чистоту участка и т.д. Кроме того, могут быть и дополнительные обяза-
тельства.
И только, после этого, застройщик до получения кредита должен найти покупателей хотя бы на 70%
Проблемы материальной культуры – ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ
59
строящихся квартир, т. е. на часть здания, финансируемую банком. Потенциальные покупатели должны
подписать договор, согласно которому они обязуются, в случае своевременной сдачи жилого дома, купить
квартиру за оговоренную цену.
При этом их обязательство должно быть подтверждено предоплатой, обычно в размере 5% от стоимо-
сти квартиры. Эти деньги застройщик не имеет права использовать на строительство объекта. В течение
всего времени выполнения проекта они лежат на счетах в банке–кредиторе. В случае если застройщик не
выполняет своих обязательств, эти деньги возвращаются покупателям.
Когда все обязательства заемщика по проведению юридических, экологических и прочих обследований
выполнены, 70% квартир авансированы покупателями, при этом 5% от цены каждой квартиры зачислены
на счета и со всеми покупателями заключены предварительные договора о предоставлении им ипотечных
кредитов, банк заключает с заемщиком договор залога. Несмотря на все предпринятые меры предосторож-
ности, без залога, финансирование не осуществляется.
Организации–застройщики – это обычно небольшие организации. Активов, соразмерных со стоимо-
стью кредита, у них не обеспеченно, так как они не обладают таким имуществом, то в залог застройщик пе-
редает само строящееся здание. При этом обязательно должны быть застрахованы как само здание, так и
материалы, строительные машины и механизмы, жизнь и здоровье персонала, и возможный ущерб третьим
лицам.
По мере финансирования и строительства стоимость заложенного здания возрастает и при этом все
время остается на одну и ту же величину (30% общей стоимости проекта) больше, чем сумма средств, вы-
деленная банком.
Чтобы обеспечить соответствие роста стоимости залога и суммы фактически выданного кредита, банк
выделяет кредитные средства только на оплату завершенных работ, т. е. работ, увеличивающих стоимость
заложенного здания.
Таким образом, образуется многоуровневая система защиты банка, которая должна предохранить его
от потерь, как в случае успешного завершения проекта, так и в случае его провала – превышения заплани-
рованных сроков и себестоимости. Строительные риски перекладываются на страховые и гарантирующие
организации, а риск снижения цен на рынке – на будущих покупателей жилья.
Если проект успешно завершен, заемщик должен вернуть кредит из доходов от продажи квартир. При
продаже квартир покупатели осуществляют оплату на счет застройщика в банке – кредиторе строительства,
от которого средства автоматически направляются в погашение кредита. Таким образом, при покупке каж-
дой квартиры уменьшается величина залога – доля здания, находящаяся в собственности застройщика, и
одновременно на ту же сумму снижается величина задолженности застройщика перед банком.
Пути решения проблем
В Украине система финансирования жилищного строительства обычно основана на инвестициях поку-
пателей квартир. В большинстве случаев с покупателями заключаются договоры долевого участия в строи-
тельстве. На основании этих договоров покупатели–дольщики в ходе строительства вкладывают сумму, эк-
вивалентную стоимости квартиры, а по окончанию строительства получают квартиру в собственность.
Данная система чрезвычайно рискованна для покупателей. Они фактически при этом из покупателей
превращаются в предпринимателей и несут, соответственно, предпринимательские риски. Основным рис-
ком является риск того, что средства, собранные с дольщиков (покупателей), могут оказаться недостаточ-
ными для завершения строительства дома. В этом случае дольщик окажется долевым владельцем незавер-
шенного строительства, и получить обратно свои вложенные средства становится невозможным.
Жилые дома строить надо лучше всего не на средства дольщиков, а на заемные средства. Покупатели в
этом случае приобретают квартиры в уже построенных домах и ничем не рискуют. В нашей стране кредиты
на строительство жилищного здания выдаются не так часто. Этому есть несколько причин. Первая – очень
узок круг тех застройщиков, которые могли бы получать кредиты по классической зарубежной схеме. Ведь
им надо иметь достаточно собственных средств, чтобы профинансировать начальный этап, т. е. оформить
участок, оплатить проектно–изыскательские работы, провести анализ спроса на рынке жилья и выбрать
строительную организацию.
Кроме того, надо отметить, что найти подрядную организацию, готовую предоставить гарантию вы-
полнения контракта, или проектную организацию, имеющую возможность застраховать риск наличия оши-
бок в проектной документации, очень сложно.
Однако надо признать, что даже тем, кто имеет достаточно средств для проведения подготовительной
работы, банки часто отказываются предоставлять кредиты из–за проблем с залоговым обеспечением. Дело в
том, что у нас в стране взять в качестве залога само строящееся здание практически невозможно, а другого
имущества, соразмерного с ним по стоимости, у большинства заемщиков нет.
До недавнего времени использование строительного объекта в качестве залога было невозможно в
принципе, так как недостроенные здания, за исключением тех, строительство которых было прекращено
из–за отсутствия финансирования, вообще не могли быть признаны объектами недвижимости. Сейчас си-
туация несколько изменилась. Высший Арбитражный Суд в 1998 г. постановил, что к недвижимому иму-
ществу могут быть отнесены любые «незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом
действующего договора строительного подряда». Таким образом, застройщики получили право регистри-
ровать строящиеся объекты как недвижимое имущество и, следовательно, использовать их в качестве зало-
га.
Проблема, правда, в том, что регистрировать надо до заключения договора подряда, когда еще ничего
не построено и незавершенного объекта просто не существует как недвижимости. Следовательно, регист-
Колпащикова Н.А.
ОСОБЕННОСТИ И ПУТИ РЕШЕНИЯ КРЕДИТОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В УКРАИНЕ
60
рировать и закладывать нечего.
Конечно, выход из положения есть. Договор подряда можно прервать после строительства части фун-
дамента, здание зарегистрировать, заключить договор залога, а затем заново заключить подрядный договор.
Эту операцию можно провести только потому, что подрядные договоры никакой регистрации не подлежат.
Ведь заключать договор подряда на завершение строительства заложенного здания нельзя. Дело в том, что
при заключении подрядного договора генподрядчик тоже получает строящееся здание в залог. Если с ним
не расплачиваются за выполненные работы, он имеет право удержать построенное здание.
Получается, что согласно нашему законодательству зарегистрировать строящееся здание и использо-
вать его в качестве залога могут только застройщики, ведущие строительство своими силами, так как им не
нужно заключать договор строительного подряда.
В результате, если банки и соглашаются взять в залог само строящееся здание, то обычно тогда, когда
его оценочная стоимость на момент заключения залога выше, чем величина требуемого кредита, а застрой-
щик одновременно является генеральным подрядчиком.
В тех немногих случаях, когда это происходит, серьезные трудности часто возникают на этапе реализа-
ции построенного жилья и возврата кредита. Как уже говорилось, в рамках принятой за рубежом схемы по
мере продажи жилья кредит гасится, а проданные квартиры выводятся из–под залога. У нас, к сожалению,
этого не происходит. Продажи квартир практически всегда осуществляются по схеме договоров долевого
участия. Поскольку договоры долевого участия не регистрируются, у банка нет возможности проконтроли-
ровать, сколько и на какую сумму их заключено. Соответственно, если продажи происходят раньше, чем
планировалось, заемщик получает возможность не информировать об этом банк и не гасить досрочно кре-
дит.
В Украине возникали такие ситуации, при которых к моменту наступления срока погашения кредита
выяснялось, что все квартиры уже давно проданы физическим лицам (по договорам долевого участия), а
полученные средства вложены заемщиком в следующий объект. Банк в этом случае оказывается перед ди-
леммой: либо попытаться получить удовлетворение за счет залога, начав тяжбу с физическими лицами –
покупателями квартир, либо оформить фиктивное гашение кредита и выдачу его тому же заемщику на
строительство нового объекта. Банки обычно выбирают второе и подчиняются диктату заемщика, теряя при
этом навсегда интерес к кредитованию жилищного строительства под залог строящегося здания.
Таким образом, в современных условиях использовать строящееся здание в качестве залога, с одной
стороны, почти невозможно, а с другой – чрезвычайно рискованно. В подавляющем большинстве случаев
банки стараются предоставлять кредит на строительство жилья под другое обеспечение. Чаще всего креди-
ты предоставляются под залог других зданий и под поручительства местных администраций. Например,
предоставление кредита на строительство жилого здания под залог парка строительных машин.
Очевидно, что предоставлять подобное обеспечение могут только очень крупные либо очень «близкие»
к администрациям застройщики, да и те редко способны найти обеспечение больше, чем на один объект.
Таким образом, застройщики вынуждены работать по схеме долевого участия, постоянно рискуя не набрать
нужного объема средств и не довести строительство до конца.
Выводы
Проблема может быть разрешена только на законодательном уровне. Таким образом, кредитование жи-
лищного строительства будет развиваться, если застройщики получат возможность предоставлять в залог
само строящееся здание и при этом не потеряют возможность продавать квартиры из заложенного здания с
отсрочкой погашения кредита по обусловленным срокам кредитного договора.
Источники и литература
1. Закон Украины «О банках и банковской деятельности» №2121 – 3 от 7.12.2000.
2. Закон Украины «Про ипотеку» №538 от 15.04.2003.
3. Закон Украины «О Национальном банке Украины» №679 – 14 от 20.05.1999.
4. Лаврушин О. И. Банковское дело. – М., 2002. – 187 с.
5. Особенности кредитования жилищного строительства в Украине // Бухгалтерский учет. – 2004. – №43.
– с. 44 – 58.
6. Жилищное строительство в Украине // Бухгалтерский учет. – 2005. – №28. – с. 16 – 27.
7. Иванов В. М. Деньги и кредит. – К.: Межрегиональная академия управления персоналом, 2000. – 164 с.
8. Анулова Г. Н. Денежно–кредитное регулирование: опыт развивающихся стран. – М.: Финансы и стати-
стика, 2001. – 231 с.
9. Жуков Б. Ф. Банки и банковские операции. – М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1997. – 471 с.
10. Морозов А. М. Банковские операции. – К.: КНЭУ, 2000. – 384 с.
11. Лушак С. И. Банковская энциклопедия. – Д.: «Каисса – Плюс», 2004. – 250 с.
12. Бутенко О. Банки Украины // Финансовая Украина. – 2001. – №32. – С. 17 – 19.
|
| id | nasplib_isofts_kiev_ua-123456789-33470 |
| institution | Digital Library of Periodicals of National Academy of Sciences of Ukraine |
| issn | 1562-0808 |
| language | Russian |
| last_indexed | 2025-12-01T10:58:17Z |
| publishDate | 2007 |
| publisher | Кримський науковий центр НАН України і МОН України |
| record_format | dspace |
| spelling | Колпащикова, Н.А. 2012-05-28T13:54:12Z 2012-05-28T13:54:12Z 2007 Особенности и пути решения кредитования жилищного строительства в Украине / Н.А. Колпащикова // Культура народов Причерноморья. — 2007. — № 97. — С. 58-60. — Бібліогр.: 12 назв. — рос. 1562-0808 https://nasplib.isofts.kiev.ua/handle/123456789/33470 Рассмотрена сущность банковского кредитования жилищного строительства в Украине. Выявлены его особенности, пути решения, а также тенденции развития. Розглянута суть банківського кредитування житлового будівництва в Україні. Виявлені його особливості, шляхи рішення, а також тенденції розвитку. There was considered the essence of the bank lending of house-building in Ukraine. There were revealed its features, the ways of solution and the tendencies of a development. ru Кримський науковий центр НАН України і МОН України Культура народов Причерноморья Проблемы материальной культуры – ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ Особенности и пути решения кредитования жилищного строительства в Украине Article published earlier |
| spellingShingle | Особенности и пути решения кредитования жилищного строительства в Украине Колпащикова, Н.А. Проблемы материальной культуры – ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ |
| title | Особенности и пути решения кредитования жилищного строительства в Украине |
| title_full | Особенности и пути решения кредитования жилищного строительства в Украине |
| title_fullStr | Особенности и пути решения кредитования жилищного строительства в Украине |
| title_full_unstemmed | Особенности и пути решения кредитования жилищного строительства в Украине |
| title_short | Особенности и пути решения кредитования жилищного строительства в Украине |
| title_sort | особенности и пути решения кредитования жилищного строительства в украине |
| topic | Проблемы материальной культуры – ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ |
| topic_facet | Проблемы материальной культуры – ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ |
| url | https://nasplib.isofts.kiev.ua/handle/123456789/33470 |
| work_keys_str_mv | AT kolpaŝikovana osobennostiiputirešeniâkreditovaniâžiliŝnogostroitelʹstvavukraine |