Теоретический базис анализа рынка недвижимости: процессный подход
В статье рассмотрены теоретические основы и показана необходимость процессного подхода к управлению развитием рынка недвижимости, сформирована авторская модель выявления макропроцессов рынка недвижимости, основанная на многоуровневом подходе, сочетании механизмов свободного рыночного регулиров...
Gespeichert in:
| Veröffentlicht in: | Вісник економічної науки України |
|---|---|
| Datum: | 2012 |
| 1. Verfasser: | |
| Format: | Artikel |
| Sprache: | Russisch |
| Veröffentlicht: |
Інститут економіки промисловості НАН України
2012
|
| Schlagworte: | |
| Online Zugang: | https://nasplib.isofts.kiev.ua/handle/123456789/44663 |
| Tags: |
Tag hinzufügen
Keine Tags, Fügen Sie den ersten Tag hinzu!
|
| Назва журналу: | Digital Library of Periodicals of National Academy of Sciences of Ukraine |
| Zitieren: | Теоретический базис анализа рынка недвижимости: процессный подход / А. А. Азарян // Вісник економічної науки України. — 2012. — № 1 (21). — С. 8-14. — Бібліогр.: 16 назв. — рос. |
Institution
Digital Library of Periodicals of National Academy of Sciences of Ukraine| _version_ | 1859864994413281280 |
|---|---|
| author | Азарян, А. А. |
| author_facet | Азарян, А. А. |
| citation_txt | Теоретический базис анализа рынка недвижимости: процессный подход / А. А. Азарян // Вісник економічної науки України. — 2012. — № 1 (21). — С. 8-14. — Бібліогр.: 16 назв. — рос. |
| collection | DSpace DC |
| container_title | Вісник економічної науки України |
| description | В статье рассмотрены теоретические основы и показана необходимость процессного подхода к управлению
развитием рынка недвижимости, сформирована авторская
модель выявления макропроцессов рынка недвижимости,
основанная на многоуровневом подходе, сочетании механизмов свободного рыночного регулирования, саморегулирования и государственного регулирования, учитывающая особую роль институциональной и организационной
структуры рынка недвижимости в процессах управления.
У статті розглянуті теоретичні основи й показана
необхідність процесного підходу до управління розвитком ринку нерухомості, сформована авторська модель
виявлення макропроцесів ринку нерухомості, заснована на багаторівневому підході, сполученні механізмів
вільного ринкового регулювання, саморегулювання й
державного регулювання, що враховує особливу роль
інституціональної й організаційної структури ринку нерухомості в процесах управління.
In article are considered theoretical bases and is shown
need process approach to management development market to premises, is formed author’s model of the revealing
the macro processes market to premises, founded on layered
approach, combination mechanism free market regulation,
self-regulations and government regulation, taking into account special role institualisation and organizing structure
market to premises in process of management.
|
| first_indexed | 2025-12-07T15:48:04Z |
| format | Article |
| fulltext |
8 ВІСНИК ЕКОНОМІЧНОЇ НАУКИ УКРАЇНИ
Что значит разумное развитие человечества? Это раз-
витие, при котором процессы, происходящие в каждом
государстве и мире в целом, должны иметь минимальные
моральные и материальные убытки. Это касается эконо-
мической, политической, социальной, экологической и
других видов деятельности. Человечество развивается и
в настоящее время, но с огромными затратами для него и
особенно для природы. Порой суммарные затраты превы-
шают полезность изготовленной продукции. А если учесть,
что сотни миллиардов денег в мире тратится на вооруже-
ние, сверхпотребности для избранных лиц в каждом госу-
дарстве, ошибочные и амбициозные управленческие реше-
ния и пр., то можно развитие в целом характеризовать как
отрицательное. Если и дальше так будет продолжаться, то,
по заключению многих ученых, мир в ближайшие десяти-
летия может деградировать и прийти к катастрофе. В насто-
ящее время перед учеными мира, руководителями многих
государств стоит проблема, как найти тот разумный и оп-
тимальный путь, следуя которому, человечество действи-
тельно развивалось бы и сохранялись в первозданном виде
«Земля и природа». Рекомендаций, проектов, вариантов
развития в науке предлагается много и во многих странах.
Но все они носят характер бессистемности, непродуман-
ности, отсутствия глубоких познаний объективных законов
развития общества и мира. То есть должна быть создана
единая фундаментальная наука о развитии и совершенство-
вании общества и мира в целом, которая могла бы решить
серьезные проблемы, стоящие перед человечеством.
О новой концепции развития мира уже давно гово-
рят ученые. Так, серьезное определение движущих сил
человечества дала Международная конференция глав
правительств 130 государств в Рио-де-Жанейро еще в
1992 г. На конференции было признано, что западная
модель развития исчерпала себя, что безудержная погоня
за прибылью неизбежно приводит к такому обострению
противоречий с природой и в обществе, которое создает
реальную угрозу самому существованию жизни на Земле.
Безудержное потребительство уже не может рассматри-
ваться в качестве основной движущей силы прогресса,
нужна новая парадигма развития человечества.
Кризис 2008 года «заставил» серьезно говорить о
новой экономике не только ученых, но и руководителей
крупнейших стран мира таких, как канцлер Германии
А. Меркель, президенты Франции Н. Саркози, России
Д. Медведев и др.
Новая концепция развития мира должна быть соз-
дана коллективным творчеством институтов, ученых, ру-
ководителей государств, партий с дальнейшим широким
обсуждением с народными массами и только после этого
ее можно будет внедрять в практику. По нашему глубоко-
му убеждению, это должна быть энвироника — наука о
развитии и совершенствовании общества и мира.
Эта наука обоснована и представлена на русском и
английском языках в монографии «Энвироника — на-
ука будущего развития человечества» и размещена на
сайте: environics. com. ua.
Выводы. Чтобы человечество в перспективе не сотря-
сали различного рода кризисы и катаклизмы, необходимо
не только политикам и ученым, но и всем разумно мыс-
лящим людям на земном шаре разработать новую теорию
развития мира, которая исключала или хотя бы сводила к
минимуму различные виды социальных потрясений.
Литература
1. 1. Белопольский Н. Г. Энвироника — наука о
развитии и совершенствовании общества и мира /
Н. Г. Белопольский. — Донецк ; Мариуполь : ИЭП НАН
Украины, 1997. — 330 с.
2. 2. Белопольский Н. Г. Энвироника — наука бу-
дущего развития человечества / Н. Г. Белопольский ;
НАН Украины, Ин-т экономики пром-сти. — Донецк,
2007. — 435 с.
Актуальность исследования. Одним из главных по-
казателей развития в стране нормальных рыночных
отношений является состояние рынка недвижимости,
так как это существенная составляющая любой наци-
ональной экономики. Недвижимость — важнейшая
часть мирового богатства (более 50 %). Без рынка не-
движимости не может быть рынка вообще, так как для
осуществления любой экономической деятельности
необходимо иметь (или арендовать) помещения. Важ-
ность отечественного рынка недвижимости как сектора
экономики подтверждается высоким уровнем доходов,
поступающих в бюджет от первичной продажи, сдачи в
аренду государственной и муниципальной недвижимо-
сти (в том числе земли), поступлением сборов в бюджет
налогов от недвижимости и сделок с ней.
Постановка проблемы, ее связь с научными и практиче-
скими задачами. Развитие рынка недвижимости напрямую
зависит от принятия инвестиционных решений, базирую-
щихся на его исследовании и анализе. Специалисты, ра-
ботающие в области недвижимости, особенно аналитики,
сталкиваются с невозможностью корректной и однознач-
ной формализации экономических взаимосвязей на рын-
ке недвижимости, ключевых процессов и характеристик.
Недостаточная разработка теории анализа рынка
недвижимости и перенос технологий, применяемых на
других рынках (разработанных в другой рыночной сре-
де), могут привести к существенным ошибкам и даже к
кризисам на рынке недвижимости.
Анализ исследований и публикаций. В числе работ, по-
священных анализу процессов функционирования и раз-
А. А. Азарян
г. Донецк
ТЕОРЕТИЧЕСКИЙ БАЗИС АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ: ПРОЦЕССНЫЙ ПОДХОД
АЗАРЯН А. А.
92012/№1
вития рынка недвижимости, управлению инвестиционной
деятельностью, инвестированию в недвижимость, эконо-
мике жилой недвижимости выделяются труды таких иссле-
дователей, как А. Н. Асаул [1], В. В. Иванов, О. К. Хан [2],
С. Н. Максимов [3], И. Т. Балабанов [4], Г. М. Стерник
[5], А. Г. Грязнова [6] (российская школа) и В. И. Павлов
[7], И. А. Брижань, В. Я Чевганова [8], М. А Коваленко,
Л. М. Радванская [9] (отечественная школа).
В то же время, при всем многообразии литерату-
ры и обилии публикаций, анализ трудов, посвященных
проблемам управления процессами развития рынка не-
движимости, свидетельствует, что исследования фак-
торов и параметров его функционирования проводят-
ся без учета взаимосвязи с рынком капитала, рынком
ипотечных ресурсов и региональными ориентирами как
неразрывных звеньев в системе макроэкономического
регулирования рынка недвижимости.
При этом наиболее актуальными проблемами (на-
правлениями) развития методологии являлись: в ин-
тересах институционального развития организацион-
но-экономических механизмов управления — общий
макрофинансовый экономико-статистический анализ
рынка недвижимости как сектора национальной эконо-
мики по регионам и сегментам рынка; в интересах срав-
нения инвестиционной привлекательности регионов и
повышения комплексной эффективности финансовых
показателей проектов — финансовый инвестиционный
анализ и проектный консалтинг рынка недвижимости;
в интересах развития методологии финансового анали-
за и оценки недвижимых активов предприятий и иных
субъектов рынка — оценочный анализ рынка недвижи-
мости.
И если первая проблема достаточно успешно реша-
лась широким кругом российских ученых и специали-
стов, то в отечественной теории и практике регулиро-
вания рынка по настоящее время оставались системные
методологические пробелы и ряд нерешенных приклад-
ных задач в части систематизации отдельных макропро-
цессов развития данного рынка в числе инструментов
его регулирования и управления.
Цель статьи — путем углубления теоретических ос-
нов анализа рынка недвижимости разработать и систе-
матизировать макропроцессы его функционирования
и развития с учетом факторов, параметров и процедур
государственного и регионального уровней.
Изложение основного материала статьи. В условиях
современной экономики рынок недвижимости характе-
ризуется тремя позициями:
1. Сферой вложения капитала в объекты недвижи-
мости и систему экономических отношений, возникаю-
щих при операциях с недвижимостью.
2. Сферой, где объекты недвижимости выступают
как товары особого рода.
3. Сферой услуг, создающей условия для жизнедея-
тельности и жизнеобеспечения человека во всей много-
гранности их свойств и проявлений.
Таким образом, рынок недвижимости — интегри-
рованная категория, которой присущи черты рынков
товаров, инвестиций и услуг.
С экономико-философской точки зрения рынок
недвижимости — это инфраструктурная категория, свя-
занная с созданием условий, необходимых для осущест-
вления производственной, коммерческой, социальной,
экологической и иной деятельности.
Такая трактовка не противоречит узконаправлен-
ному пониманию рынка, подразумевающему экономи-
ческую функцию сведения вместе покупателей и продав-
цов [1, c. 90].
Многообразие в определении трактовок рынка не-
движимости представлено в табл. 1.
Анализируя представленные в табл. 1 определения
необходимо указать на следующие моменты: большин-
ство исследователей сходятся во мнении, что рынок не-
движимости это совокупность механизмов [3; 8; 10; 13;
14]; имеет смысл сделать акцент на процессах функцио-
нирования рынка недвижимости [8, c. 64]; в оценках ис-
следователей [1; 6; 10; 12] это институт, система, локаль-
ное пространство. Все это указывает на неоднозначность
трактовок данной категории с одной стороны, а с дру-
гой — освобождает предметное поле самостоятельного
поиска инструментов изучения процессов, протекающих
на данном рынке в пространственно-временном аспекте.
Рынок недвижимости имеет сложную, развет-
вленную структуру, и дифференцировать его можно по
различным признакам. Исходя из триединства сущно-
сти недвижимости как товара на рынке недвижимости
сформировались и активно действуют три сектора: раз-
вития (создания) объектов недвижимости; управления
(эксплуатации) объектами недвижимости; оборота прав
на ранее созданную недвижимость.
Основные признаки сектора развития (создания)
объектов недвижимости в переходный период — это
слабая изученность, недостаточность качественно от-
работанных технологий эффективного и экономичного
строительства и, следовательно, долгосрочного спроса
на строительное оборудование, материалы и др. Сектор
управления объектами недвижимости отслеживает сте-
пень влияния товарных характеристик объектов на их
доходность, формирует запрос сектору развития на соз-
дание наиболее доходных типов объектов недвижимо-
сти. При недостаточной развитости сектора управления,
что имеет место на отечественном рынке недвижимости,
запрос сектору развития передается непосредственно из
сектора оборота. Сектор оборота прав на недвижимость
формирует рыночную цену ее объектов. Привлекатель-
ность, объем и динамика развития секторов зависят от
связанных с ними финансовых потоков.
Часто выделяют в отдельный сектор процессы иссле-
дования развития рынка недвижимости как самоорганизу-
ющейся системы [5; 10]. Этот сектор связан со всеми тремя
секторами функционирования рынка недвижимости, и его
результаты важны для всех секторов. В то же время он не
может быть включен ни в один из них, так как исследова-
ние развития рынка недвижимости должно представлять
обособленный и независимый взгляд на процесс развития
и функционирования рынка недвижимости [1, c. 86].
Недвижимое имущество — наиболее долговечный
товар из всех существующих, обеспечивающий надеж-
ность инвестиций, так как стоимость его со временем
может возрастать под влиянием различных факторов.
Другой важной особенностью недвижимости являет-
ся то, что недвижимые товары потребляются по месту
их расположения, поэтому возникает такая эконо-
мическая характеристика как территориальные пред-
АЗАРЯН А. А.
10 ВІСНИК ЕКОНОМІЧНОЇ НАУКИ УКРАЇНИ
почтения. Другими экономическими особенностями
недвижимости являются неравномерность денежных
потоков, дифференциация налогообложения, много-
образие комбинаций вещных прав, жесткая регламен-
тация оформления сделок, ликвидность и необходи-
мость менеджмента. В условиях рыночных отношений
управление недвижимостью представляет собой слож-
ную комплексную систему по удовлетворению потреб-
ностей в конкретном виде недвижимости.
В силу своей специфики рынок недвижимости но-
сит ряд особенностей, представленных в табл. 2.
Рынок недвижимости оказывает большое влияние
на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя
ряд общих и специальных функций: ценообразующую,
регулирующую, коммерческую, санирования, инфор-
мационную, посредническую, стимулирующую, инве-
стиционную, социальную.
Функционирование рынка недвижимости осу-
ществляется его субъектами, к которым относятся:
продавцы, покупатели, профессиональные участники,
государственные органы. Профессиональными участ-
никами рынка являются риэлтеры, оценщики, дилеры
и другие посредники. Риэлтерской считается деятель-
ность, осуществляемая юридическими лицами и инди-
видуальными предпринимателями на основе соглаше-
ния с заинтересованным лицом (либо по доверенности)
по совершению от его имени и за его счет или от своего
имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица
гражданско-правовых сделок с земельными участками,
зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и не-
жилыми помещениями и правами на них.
При описании структуры рынка недвижимости
применяют три наиболее распространенных подхода:
институциональный; объектный; воспроизводственный.
Институциональный подход предполагает описа-
ние видов деятельности на рынке недвижимости с точ-
ки зрения правовых норм, правил и стандартов, типич-
ных способов его осуществления и регулирования, т. е.
как самостоятельный институт, а также с указанием вза-
имосвязи между институтами. Выделим основные ин-
ституты рынка недвижимости: органы власти (государ-
ственные, региональные, местные), осуществляющие
регулирование условий функционирования и развития
рынка недвижимости; институт независимой оценки
недвижимости; девелопмент; банки и другие инсти-
туты (инвестиционные фонды, трастовые фонды), ис-
Таблица 1
Определение рынка недвижимости в исследованиях различных авторов
№
п/п
Определение Источник
1 Рынок недвижимости — это система организационных мер, при помощи которых покупатели и продавцы
сводятся вместе для определения конкретной цены, по которой может произойти обмен таким специфи-
ческим товаром, как недвижимость
[10, c. 160]
2 Рынок недвижимости — это экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие
спроса и предложения всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимос-
ти и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней
[11, c. 32]
3 Рынок — это институт осуществления контакта между покупателями, или предъявителями спроса, и про-
давцами, или поставщиками товаров и услуг. Предпочтение и результаты решений продавцов и покупателей
образуют систему цен на товары, услуги или ресурсы.
[12, c. 16]
4 Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему
экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между
инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, внаем.
[4, c. 19]
5 Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на
собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между
различными конкурирующими вариантами землепользования.
[13, c. 14], [14,
c. 26]
6 Рынок недвижимости это локальное образование, поскольку его объекты недвижимы, уникальны и их цен-
ность в большой степени зависит от внешней окружающей среды (политической, экономической, социаль-
ной, экологической обстановки в стране и регионе), и сегментирован, поскольку различные пользователи
обладают разными потребностями, разным платежеспособным спросом
[15. c. 21]
7 Рынок недвижимости это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, пе-
редачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости
[3, c. 33]
8 Рынок недвижимости означает куплю продажу различных объектов недвижимости. Условием оценки не-
движимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости. [6, c. 31]
9 Ринок нерухомості — це система економічних, цивільно-правових відносин, що виникають з приводу
об’єктів нерухомості і прав на них, в межах якої формуються попит, пропозиції, ціни та вартість на зазна-
чені об’єкти.
[9, c. 5]
10 Ринок нерухомості — це взаємозалежна система ринкових механізмів, що забезпечують створення, пере-
дачу, експлуатацію та фінансування об’єктів нерухомості. Основні процеси функціонування ринку нерухо-
мості — розвиток (створення), управління (експлуатація) та оборот прав на об’єкти нерухомості.
[8, c. 64]
11 Рынок недвижимости — система правовых, экономических, организационных и культурных отношений
между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потре-
бления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости.
[16, c. 31]
12 Национальный (отечественный) рынок недвижимости — совокупность региональных и локальных рынков,
различающихся асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недви-
жимость и, особенно, состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью. С точки
зрения предпринимательской и коммерческой деятельности, которую реализуют субъекты рынка недвижи-
мости, он имеет свои достоинства и недостатки.
[1, c. 84]
АЗАРЯН А. А.
112012/№1
пользующие в своей деятельности механизм залогового
кредитования; институт управляющих недвижимостью;
институт риэлторов; государственный и частный нота-
риат; строительные организации; арендаторы недвижи-
мости; продавцы недвижимости; саморегулируемые и
общественно-профессиональные объединения участ-
ников рынка недвижимости и т. д.
Объектный подход предполагает классифици-
ровать деятельность на рынке недвижимости с точки
зрения объекта гражданских правоотношений (земля,
искусственные сооружения, а также соответствующие
им права собственности). Правомерно будет выделить:
рынок земли; рынок искусственных сооружений (жи-
лой, промышленной и коммерческой недвижимости);
строительный рынок и т. д.
Воспроизводственный подход предполагает описа-
ние структуры рынка через призму отношений, возника-
ющих в процессе цикла воспроизводства недвижимости.
С достаточной степенью условности они могут
быть представлены тремя группами отношений: ры-
нок развития объектов недвижимости — совокупность
отношений, возникающих в процессе реконструкции
или создания объекта недвижимости (предполагает де-
ятельность по созданию (видоизменению) физических
характеристик объектов недвижимости (обусловливают
весь дальнейший характер операций с правами (обо-
рот) и потребления объекта недвижимости); рынок
потребления объектов недвижимости — совокупность
отношений, возникающих в процессе эксплуатации,
содержания и управления объектами недвижимостью.
Обеспечивает эксплуатацию, содержание и управление
объектами недвижимости; рынок оборота прав на не-
движимость — совокупность отношений, возникающих
при перераспределения прав на недвижимость. Обеспе-
чивает переход прав на объекты недвижимости, реги-
страцию прав и сделок с ними.
Рынок недвижимости имеет разветвленную струк-
туру, и его можно сегментировать по различным при-
знакам. По способу совершения сделок на рынке не-
движимости выделяют следующие его составляющие.
Первичный рынок — это экономическая ситуа-
ция, когда недвижимость как товар впервые поступает
на рынок. Основными продавцами недвижимости в та-
ком случае выступают государство в лице своих феде-
ральных, региональных и местных органов власти (за
счет приватизации государственных и муниципальных
предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строи-
тельные компании — поставщики жилой и нежилой не-
движимости. Количество недвижимости, предлагаемой
на первичном рынке, зависит от нового строительства.
Учитывая, что потребности населения в жилье, пред-
принимателей — в коммерческой недвижимости, дале-
ки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие
рынка недвижимости может происходить только с уче-
том нового строительства, т. е. первичного рынка.
На вторичном рынке недвижимость выступает как
товар, ранее бывший в употреблении и принадлежа-
щий определенному собственнику — физическому или
юридическому лицу. Первичный и вторичный рынки
недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мо-
тивам (например, межнациональный конфликт в реги-
оне, неблагоприятная экологическая обстановка и т. д.)
увеличится предложение недвижимости на вторичном
рынке, это приведет к обесцениванию недвижимости
на первичном рынке. В то же время рост затрат на стро-
ительство приводит к увеличению цен на первичном
рынке жилья, что тут же сказывается на росте цен на
вторичном рынке. Рынок недвижимости имеет развет-
вленную структуру и его можно дифференцировать по
различным признакам, представленным в табл. 3.
Процессы функционирования рынка — процессы
создания, использования и обмена объектов недвижи-
мости и управления рынком,
Различают следующие основные процессы:
1. Создание развития объекта недвижимости;
1.1 Организация системы развития недвижимости;
1.2 Развитие территорий;
1.3 Создание (развитие) объекта недвижимости;
2. Использование (эксплуатация) объекта недвижи-
мости;
2.1 Организация эксплуатации и управления не-
движимостью;
2.2 Управление объектом;
3. Товарный оборот объектов недвижимости;
3.1 Организация системы товарного оборота не-
движимости;
3.2 Передача прав (правомочий) собственности на
объект недвижимости и регистрация сделки;
3.3 Финансирование товарного оборота недвижи-
мости
4. Управление рынком;
4.1 Исследование рынка;
Таблица 2
Особенности рынка недвижимости
(сост. авт. на осн. [2, с. 48; 8, с. 17]
Признак Характеристика
Локализация — абсолютная неподвижность
— большая зависимость цены от мес-
тоположения
Вид конкуренции — несовершенная, олигополия
— небольшое число покупателей и
продавцов
— уникальность каждого объекта
— контроль над ценами ограничен
— вступление в рынок требует значи-
тельного капитала
Эластичность пред-
ложений
— низкая, при росте спроса и цен
предложение мало увеличивается
— спрос может быть очень
изменчивым
Степень открытости — сделки носят частный характер
— публичная информация, часто не-
полная и неточная
Конкурентоспособ-
ность товара
— во многом определяется окружаю-
щей внешней средой, влиянием со-
седства
— специфичностью индивидуальных
предпочтений покупателей
Условия зонирования — регулируется гражданским и
земельным законодательством с уче-
том водного, лесного, природоохран-
ного и другого специального права
— большая взаимозависимость част-
ной и других форм собственности
Оформление сделок юридические сложности, ограниче-
ния и условия
Стоимость включает стоимость объекта и
связанных с ним прав
АЗАРЯН А. А.
12 ВІСНИК ЕКОНОМІЧНОЇ НАУКИ УКРАЇНИ
4.2 Формирование и развитие рынка;
4.3 Контроль и регулирование.
Инфраструктура рынка недвижимости — совокуп-
ность механизмов, обеспечивающих функционирова-
ние рынка
Условно можно выделить четыре таких механизма:
Во-первых, социальный механизм, включающий
в себя: законодательную и нормативную базы рынка;
систему общественного контроля над соблюдением
правовых и этических норм всеми участниками рынка,
защиты их прав и интересов.
Основными участниками рынка, реализующими
этот механизм являются законодательные и предста-
вительные органы власти и управления федерального
и регионального уровней, профильные подразделения
исполнительных органов, общественные объединения
неинституциональных участников рынка в лице их
юридических подразделений.
Во-вторых, методологический (макрорыночный)
механизм, включающий в себя: систему мониторинга
и исследования процессов функционирования рынка
недвижимости, способов и средств реформирования
и развития рынка (исследовательские подразделения
общественных объединений, исследовательские ор-
ганизации рынка недвижимости при участии профес-
сионалов-практиков); специализированные государ-
ственные, общественные и коммерческие институтов
управления развитием рынка недвижимости, в част-
ности:
а) органы координации усилий государственных
учреждений и ведомств, направленных на развитие
рынка недвижимости.
б) специализированных структурных подразделе-
ний органов государственной власти и местного само-
управления, ориентированных на реформирование, ре-
гулирование и контроль рынка недвижимости, защиту
собственника от противоправных действий;
в) саморегулируемых и общественных организа-
ций, профессиональных и потребительских союзов
рынка недвижимости;
г) образовательных учреждений и информацион-
ных центров рынка недвижимости;
д) некоммерческих и коммерческих организа-
ций — исследователей и инициаторов реформирования
отдельных сегментов рынков недвижимости.
В-третьих, инженерно-технологический механизм,
включающий в себя: эталонные технологии профессио-
нальной деятельности на рынке недвижимости при про-
ведении операций всех категорий; стандарты описания
объектов недвижимости всех видов в интересах операций
с ними всех категорий; единое информационного про-
странства рынка недвижимости и обеспечение информа-
ционной открытости рынка; законодательно закреплен-
ные эталонные требования к недвижимому имуществу и
к профессиональной деятельности на рынке недвижи-
мости; нормативные, инструктивные и регистрацион-
ные документы, регламентирующие операции на рынке
недвижимости; банки данных эталонных (модельных)
технологий деятельности на рынке недвижимости.
В-четвертых, психолого-поведенческий механизм,
включающий в себя профессиональные нормы и стан-
дарт взаимоотношений участников рынка, сводящих к
минимуму издержки проведения операций (транзак-
ций) на этапах поиска информации, ведения перегово-
ров, принятия решений, правового закрепления сделок,
мотивации участников, координации усилий участни-
ков, контроля и восстановления нарушенных прав и
применения санкций к нарушителям [16, c. 36].
Основными факторами, которые действуют на лю-
бом рынке, являются: спрос, предложение и цена.
Спрос — это количество земельных участков, зданий,
сооружений и прав на них, которые покупатели готовы
приобрести по складывающимся ценам за определенный
период времени. При прочих равных условиях спрос на не-
движимость изменяется в обратной зависимости от цены.
Спрос на недвижимые объекты формируется под
влиянием многочисленных факторов:
экономические факторы: темпы экономического
роста и научно-технического прогресса; уровень конку-
ренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация
доходов потенциальных покупателей; уровень деловой
активности населения; возможность привлечения заем-
ных средств; стоимость строительства и цены на объекты
недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги;
уровень арендной платы; налогообложение.
социальные факторы: структура населения; плотность
населения; число семей; миграция населения; численность
населения и тенденции ее изменения; возрастной и соци-
альный статус населения; образовательный уровень и др.
природно-климатическая среда: климат; продол-
жительность времен года; водный и тепловой режим;
тип почв; запас питательных веществ в почве; экология.
административные факторы: постоянные и вре-
менные ограничения; условия получения прав на стро-
Таблица 3
Классификация рынков недвижимости [3, с. 22]
Признак классификации Виды рынков
Вид объекта Земельный, зданий, сооружений,
предприятий, помещений, мно-
голетних насаждений, вещных
прав, иных объектов
Географический
(территориальный)
Местный, городской,
региональный, национальный,
мировой
Функциональное назна-
чение
Производственных помещений,
жилищный, непроизводственных
зданий и помещений
Степень готовности к
эксплуатации
Существующих объектов, неза-
вершенного строительства, ново-
го строительства
Тип участников Индивидуальных продавцов и
покупателей, промежуточных
продавцов, муниципальных
образований, коммерческих
организаций
Вид сделок Купли-продажи, аренды, ипоте-
ки, вещных прав
Отраслевая принадлеж-
ность
Промышленных объектов,
сельскохозяйственных объектов,
общественных зданий, другие
Форма собственности Государственных и
муниципальных объектов,
частных
Способ совершения
сделок
Первичный и вторичный,
организованный и
неорганизованный, биржевой и
внебиржевой, традиционный и
компьютеризированный
АЗАРЯН А. А.
132012/№1
ительство недвижимости; правовые условия соверше-
ния сделок (регистрация, сроки и др.).
окружающая среда: состояние социальной инфра-
структуры; транспортные условия; местонахождение
недвижимости. национальные и культурные условия,
традиции населения.
политические факторы: степень совершенства за-
конодательства, уровень стабильности.
Спрос на недвижимость может быть очень измен-
чивым по регионам, районам и микрорайонам. Напри-
мер, открытие в маленьком городке новой фабрики мо-
жет вызвать значительный приток рабочей силы, что, в
свою очередь, потребует строительства большого коли-
чества нового жилья, торговых и рекреационных объек-
тов и так далее. В то же время, недостаток средств для
ипотечного кредитования и высокие процентные став-
ки могут сдерживать спрос на недвижимость.
Спрос на землю как фактор производства, по своей
сути является производным от спроса на конечный про-
дукт, производимый с использованием земли. Поэтому ве-
личина спроса на землю будет определяться: ценой земли
относительно цены на другие факторы производства; про-
дуктивностью земли; ценой конечного продукта.
Предложение — это количество объектов недвижимо-
сти, которое собственники готовы продать по определен-
ным ценам за некоторый период времени. В любой теку-
щий момент времени общее предложение складывается
из двух элементов — предложение уже существующей и
новой недвижимости. Соотношение двух элементов пред-
ложения изменяется во времени и от места к месту. В то
же время, основной тенденцией является преобладание
предложения существующей недвижимости, что связано
с ее долговечностью. Изменение предложения объектов
недвижимости на рынке может быть реализовано: за счет
строительства новой или реконструкции существующей
недвижимости; за счет изменения типа использования; за
счет изменения существующих прав на недвижимость без
физического изменения недвижимости.
Цена — это количество денег, уплаченных за едини-
цу недвижимости в совершенных сделках.
Основная цель эффективного управления объектами
и комплексами недвижимости — достижение экономи-
ческих и социальных интересов собственников и пользо-
вателей недвижимости, государства и общества в целом.
Такое управление включает подготовку, принятие, орга-
низацию и контроль управленческих решений, направ-
ленных на полноценное использование недвижимости
как предмета потребления, реального и инвестиционного
актива [2, 14]. В соответствии с указанным приоритетом
основными задачами управления недвижимостью на ми-
кроуровне являются следующие: рост экономической сто-
имости отдельных объектов и комплексов недвижимости;
максимизация доходов собственников от применения не-
движимого имущества; повышение качества и объемов
услуг клиентам — жильцам, арендаторам, и покупателям;
обеспечение эффективного взаимодействия с органами
власти; поддержка положительного имиджа в обществе и
целевых социальных группах.
Рассмотрим ключевые конкурентные преимуще-
ства, которые руководство компании — участника рын-
ка недвижимости может реализовать на основе процес-
сов управления, ориентированных на указанные цели и
задачи. Главное — это четкая и понятная для всех уров-
ней компании генеральная стратегия, механизмы ее
реализации с соблюдением баланса интересов всех за-
интересованных сторон (акционеров, инвесторов, пер-
сонала, государственных органов и др.). В соответствии
с выбранной стратегией развития, установленными це-
левыми результатами и прогнозируемыми значениями
оценочных показателей менеджмент оперативно коор-
динирует деятельность как компании в целом, так и от-
дельных ее подразделений и сотрудников.
Рациональное распределение по центрам ответ-
ственности полномочий и необходимых ресурсов по
функциям и задачам обеспечивает многопрофильной
компании комплексность процессов производства и предо-
ставления услуг на рынке недвижимости. Кроме того, ин-
теграция маркетинга предпочтений клиентов и финансо-
вого контроллинга затрат на выполнение определяющих
потребительскую ценность операций повышает эффек-
тивность ценообразования. Внедрение международных и
отраслевых стандартов качества позволяет компании
успешно конкурировать как на региональных, так и меж-
дународных рынках товаров, услуг, капитала и т. д.
Управление качеством предполагает непрерывный учет
и мониторинг выполнения технологических операций через
соответствующие финансово-экономические показатели
производственных подразделений и сотрудников — дохо-
дов, расходов и сроков. Контроль в режиме реального време-
ни потоков взаимодействия между исполнителями позволя-
ет провести комплексную оценку их производительности
и побуждает структурные подразделения, сотрудников и т.
д. на улучшение будущих результатов. Такой подход обеспе-
чивает гибкость и адаптацию функционирования компании,
ее персонала, принимаемых решений к постоянно изменяю-
щимся условиям внешней и внутренней среды за счет оцен-
ки их влияния на финансово-хозяйственную деятельность
на рынке недвижимости. Неэффективные по продолжи-
тельности, стоимости, трудовым ресурсам бизнес-процес-
сы подвергаются оптимизации и реинжинирингу, в первую
очередь стимулированию их инновационного развития — вне-
дрению прогрессивных идей и нововведений в маркетин-
говой, производственной, финансовой, сбытовой, логи-
стической сфере. Также важным направлением является
эффективное воздействие на процессы управления знаниями,
воспитания профессиональных кадров для преемственности
поколений всех управленческих эшелонов организации.
Постоянное внутреннее и внешнее совершенствование де-
ятельности предприятия в целом и его стратегических биз-
нес-единиц повышает деловую репутацию, рентабельность,
конкурентоспособность компании.
С учетом вышеуказанных целей, задач и конкурент-
ных преимуществ система управления недвижимостью
должна состоят из трех следующих уровней — макропро-
цессы национального уровня, процессы регионального
уровня, функциональные процессы микроуровня (рис. 1).
Первый уровень включает общенациональные ма-
кропроцессы функционирования и развития рынка
недвижимости. Данные параметры потребуют учета в
рамках имитационной комплексной факторной модели
развития рынка с целью поиска наилучших вариантов
вмешательства государства в систему действующих ры-
ночных механизмов. Второй уровень — региональный —
представляет собой комплекс учета и диагностики ре-
АЗАРЯН А. А.
14 ВІСНИК ЕКОНОМІЧНОЇ НАУКИ УКРАЇНИ
танная процедура выделения макропроцессов функцио-
нирования и развития рынка недвижимости как сектора
национальной транзитивной экономики, объединяет в
сложную социально-экономическую систему элементы
«субъекты», «объекты», «процессы» и «функции управле-
ния ими» в процессе создания, развития и оборота недви-
жимости в интересах общественного потребления.
Дальнейшими направлениями исследования мож-
но считать концепцию диагностики рынка недвижи-
мости как инструмента прогнозирования зон торговли
продуктами инвестиционных проектов, включающая
элементы, свойства, связи, закономерности форми-
рования, тенденции, как на уровне регионов, так и на
уровне государства.
Литература
1. Асаул А. Н. Экономика недвижимости: учебник
для вузов. — 3-е изд., исправл. / А. Н. Асаул, С. Н. Ива-
нов, М. К. Старовойтов. — СПб. : АНО «ИПЭВ», 2009. —
304 с. — С. 84
2. Иванов В. В. Управление недвижимостью /
В. В. Иванов, О. К. Хан. — М. : ИНФРА-М, 2007. — 446 с.
3. Максимов С. Н. Основы предпринимательской
деятельности на рынке недвижимости / С. Н. Макси-
мов. — СПб. : Питер, 2000. — 272 с. — С. 33.
4. Балабанов И. Т. Экономика недвижимости /
И. Т. Балабанов. — СПб. : Питер, 2000. — 208 с. — С. 19.
5. Стерник Г. М. Анализ рынка недвижимости для
профессионалов / Г. М. Стерник, С. Г. Стерник. — М. :
ЗАО «Издательство «Экономика», 2009. — 606 с.
6. Грязнова А. Г. Оценка недвижимости / А. Г. Гряз-
нова, М. А. Федотова, И. Л. Артеменков. — М. : Финансы
и статистика, 2004. — 496 с. — С. 31
7. Ринок нерухомості: навч. посібник, видання
друге / А. М. Асаул, В. І. Павлов, І. І. Пилипенко, Н., В
Павліха, І. В Кривов’язюк. — К. : Кондор, 2006 — 336 с.
8. Економіка нерухомості : підручник / А. М. Асаул,
І. А Брижань, В. Я. Чевганова. — К. : Лібра, 2004. — 304
с. — С. 64
9. Коваленко М. А. Ринок нерухомості: фінансові
аспекти : навч. посібник / М. А. Коваленко, Л. М. Рад-
ванська. — Херсон : ОЛДІ-плюс, 2002. — 160 с. — С. 5.
10. Тарасевич Е. И. Анализ инвестиций в недви-
жимость МКС / Е. И. Тарасевич. — СПб., 2000. — 401
с. — С. 160.
11. Волков Д. Л. Экономика и финансы не-
движимости/ Д. Л. Волков. — СПб. : Изд-во Санкт-
Петербургского университета, 1999. — 204 с. — С. 32.
12. Волочков Н. Г. Справочник по недвижимости /
Н. Г. Вoлочков. — М. : Инфра-М, 1996. — 254 с. — С. 16.
13. Фридман, Дж. Анализ и оценка приносящей
доход недвижимости / Дж. Фридман, Н. Ордуэй. — М;
1995. — 189 с. — С. 14
14. Цыганенко В. С. Экономика рынка недви-
жимости / В. С. Цыганенко. — СПб: СПбГУИТМО,
2008. — 120 с. — С. 26
15. Смирнова И. В. Экономика недвижимости :
учеб. пособие / И. В. Смирнова. — СПб. : СПбГИЭУ,
2003. — 306 с. — С. 21.
16. Экономика недвижимости : учебное посо-
бие / Д. В. Виноградов. — Владимир: Владим. гос. ун-т,
2007. — 136 с. — С. 31.
Рис. 1. Процедура выделения макропроцессов
функционирования и развития рынка недвижимости
(авторский подход)
гиональных процессов, которые во многом определяют
специфику функционирования рынка по сегментам,
отвечает за непосредственную реализацию функций и
задач по бесперебойному функционированию и наи-
лучшему текущему использованию каждого объекта не-
движимости в соответствии с его жизненным циклом.
Значимость проектов определяется тем, что они пред-
ставляют собой единовременно выполняемый ком-
плекс мероприятий по улучшению деятельности ком-
пании по управлению недвижимостью.
Третий уровень обеспечивает своевременную и каче-
ственную их разработку и реализацию, а основные задачи
третьего уровня — постоянный мониторинг и оценка биз-
нес-процессов, операций и проектов на основе планиро-
вания, учета и анализа характеризующих их показателей.
В процессе такого контроля для последующего устране-
ния определяются недостатки системы, причины их воз-
никновения. Результаты функционирования перечис-
ленных блоков — показатели и возможности, проблемы
и перспективы — применяются для целевого управления
результатом при подготовке управленческих решений,
оценке их обоснованности с точки зрения поддержания
и повышения конкурентоспособности компании и объ-
ектов недвижимости в целом и отдельных бизнес-процес-
сов, механизмов и инструментов.
Выводы и перспективы дальнейших исследований.
Теоретические результаты исследования позволяют рас-
ширить горизонты научного поиска и сконцентрировать
внимание на малоразработанных аспектах управления
развитием рынка недвижимости, в частности на пробле-
ме анализа отдельных процессов его функционирования
и развития, имеющих противоречивый характер. Разрабо-
АЗАРЯН А. А.
|
| id | nasplib_isofts_kiev_ua-123456789-44663 |
| institution | Digital Library of Periodicals of National Academy of Sciences of Ukraine |
| issn | 1729-7206 |
| language | Russian |
| last_indexed | 2025-12-07T15:48:04Z |
| publishDate | 2012 |
| publisher | Інститут економіки промисловості НАН України |
| record_format | dspace |
| spelling | Азарян, А. А. 2013-06-03T13:26:11Z 2013-06-03T13:26:11Z 2012 Теоретический базис анализа рынка недвижимости: процессный подход / А. А. Азарян // Вісник економічної науки України. — 2012. — № 1 (21). — С. 8-14. — Бібліогр.: 16 назв. — рос. 1729-7206 https://nasplib.isofts.kiev.ua/handle/123456789/44663 В статье рассмотрены теоретические основы и показана необходимость процессного подхода к управлению развитием рынка недвижимости, сформирована авторская модель выявления макропроцессов рынка недвижимости, основанная на многоуровневом подходе, сочетании механизмов свободного рыночного регулирования, саморегулирования и государственного регулирования, учитывающая особую роль институциональной и организационной структуры рынка недвижимости в процессах управления. У статті розглянуті теоретичні основи й показана необхідність процесного підходу до управління розвитком ринку нерухомості, сформована авторська модель виявлення макропроцесів ринку нерухомості, заснована на багаторівневому підході, сполученні механізмів вільного ринкового регулювання, саморегулювання й державного регулювання, що враховує особливу роль інституціональної й організаційної структури ринку нерухомості в процесах управління. In article are considered theoretical bases and is shown need process approach to management development market to premises, is formed author’s model of the revealing the macro processes market to premises, founded on layered approach, combination mechanism free market regulation, self-regulations and government regulation, taking into account special role institualisation and organizing structure market to premises in process of management. ru Інститут економіки промисловості НАН України Вісник економічної науки України Наукові статті Теоретический базис анализа рынка недвижимости: процессный подход Теоретичний базис аналізу ринку нерухомості: процесний підхід The theoretical base of the analysis market to premises: process approach Article published earlier |
| spellingShingle | Теоретический базис анализа рынка недвижимости: процессный подход Азарян, А. А. Наукові статті |
| title | Теоретический базис анализа рынка недвижимости: процессный подход |
| title_alt | Теоретичний базис аналізу ринку нерухомості: процесний підхід The theoretical base of the analysis market to premises: process approach |
| title_full | Теоретический базис анализа рынка недвижимости: процессный подход |
| title_fullStr | Теоретический базис анализа рынка недвижимости: процессный подход |
| title_full_unstemmed | Теоретический базис анализа рынка недвижимости: процессный подход |
| title_short | Теоретический базис анализа рынка недвижимости: процессный подход |
| title_sort | теоретический базис анализа рынка недвижимости: процессный подход |
| topic | Наукові статті |
| topic_facet | Наукові статті |
| url | https://nasplib.isofts.kiev.ua/handle/123456789/44663 |
| work_keys_str_mv | AT azarânaa teoretičeskiibazisanalizarynkanedvižimostiprocessnyipodhod AT azarânaa teoretičniibazisanalízurinkuneruhomostíprocesniipídhíd AT azarânaa thetheoreticalbaseoftheanalysismarkettopremisesprocessapproach |